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平成17年（ワ）第3018号

売買代金返還請求事件

 

原告陳述書（三）

 

平成18年6月1日

 

原告本人　　　　　　　　　　　　

 

 

東京地方裁判所民事部第七部　御中

 

 

 

1     序... 3

2     重要事項説明... 3

2.1      説明の使い分け... 8

2.2      東急不動産の責任逃れ... 11

3     不誠実な販売手法... 13

3.1      青田売り... 15

3.2      中田愛子の非礼... 18

4     二面採光・通風... 19

4.1      洲崎川緑道公園... 25

5     地盤の緩み... 28

6     被告提出証拠の不審... 30

6.1      窓ガラスのカタログ（乙第5号証）... 30

6.2      井田真介文書（乙第6号証）... 32

6.3      被告従業員文書（乙第7号証）... 32

6.4      金井照彦文書（乙第9号証）... 34

6.5      隣地建物写真（乙第10号証）... 36

6.6      越境覚書（乙第11号証）... 37

6.7      建設省告示（乙第12号証）... 38

6.8      購入条件書（乙第13号証）... 38

6.9      証拠説明書... 42

7     証人尋問の不審... 43

7.1      井田真介... 43

7.2      関口冬樹... 45

7.3      原告本人... 49

8     関連事項... 50

8.1      東急不動産らの買い替え策略... 50

8.2      コンサルタントの批判... 52

8.3      公正取引委員会... 53

8.4      他社物件の魅力... 54

8.5      緑地の効用... 56

8.6      ピーエス三菱の欠陥工事... 58

8.7      無条件解約事例... 59

9     アルスで問題噴出... 61

9.1      アスベスト使用... 61

9.2      アフターサービス提供拒否... 62

9.3      システムキッチンでガス漏れの恐れ... 63

9.4      イーホームズの杜撰な審査... 63

9.5      耐震強度偽装事件対応... 65

9.6      構造設計者隠し... 68

10       東急コミュニティーのデタラメな管理... 70

10.1       不実告知... 70

10.2       修繕積立金の不足... 72

10.3       竣工図を管理会社が保管... 73

10.4       事務所使用... 74

10.5       管理費等未収金... 75

10.6       管理人を営業活動に流用... 77

11       結語... 77

11.1       無数の被害... 79

11.2       原告の思い... 80

 

1          序

原告は消費者契約法第4条（不利益事実不告知）により、売買代金の返還を求め、東急不動産株式会社を提訴した。東急不動産は宅建業法第47条（重要事項事実不告知）及び第45条（守秘義務）に違反する。問題発覚後の虚偽の説明及び不誠実な対応は契約条項第28条（誠実協議義務）違反である（甲第3号証）。違法行為、契約違反を重ねても平然と嘘を重ねる被告を断じて許すわけには行かない。

本訴における被告の応訴態度（主張の矛盾、虚偽証拠提出、一方的かつ突然の尋問延期）は原告主張の正当性を強く確信させる結果となった。期日を経る度に被告の虚偽と不誠実な訴訟追行態度がより明確になっていった。

被告の平然と虚偽を重ねる対応から、被告は原告の怒りを全く認識していないと判断する。原告は既に甲第14号証「原告陳述書」（2005年5月10日）、甲第42号証「原告陳述書（二）」（2005年8月22日）を提出した。しかし被告の無反省な態度に接すると、未だ説明が足りていないと考える。改めて本書において被告の虚偽の実態を陳述する。

 

2          重要事項説明

東急不動産住宅事業本部プロジェクト事業部の関口冬樹が作成したとするアルス重要事項説明は不利益事実が書かれていない。被告は問題物件である二階三階住戸を売り易くするために不利益事実を重要事項説明から除外した。

不利益事実を説明せずに問題物件を販売した被告の詐欺的商法は宅地建物取引業法違反である。宅建業法第47条は「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止する。被告の詐欺的商法は正に本条に違反する。

宅建業法の目的として「購入者等の利益の保護」が挙げられている。宅建業者に重要事項説明義務を課す目的として以下のように説明される。「「事前には聞いていなかった」「説明と違った」という事態を防ぐためで、買い手が重大な不利益を被るような事実は重要事項に当たるとされる」（「ヒューザー、偽装把握の夜　姉歯氏からデータ入手」朝日新聞2006年1月16日）。

隣地建替えが購入する上で重要な事実であることは被告側証人も認めている。「お客さんが購入する部屋を検討する中で、隣の建物がある、なし、あるいは変わるということについては判断の材料になりますから、実際いつどういうふうに環境が変わるかというのは大きな検討の要素になると思います」（井田真介証人調書13頁）。

重要事項の説明は購入者が不測の不利益を被らないようにすることが目的である。取引の相手方が重大な不利益を被る事実を告げなければ明白な重要事項説明義務違反である。不動産業者が都合の悪い事実を勝手に不確定と解釈して重要事項説明の中から除外できるならば制度は無意味となる。最初から沈むのが分かっている船に「この海の向こうには楽園がある」と言って人を乗せ、嵐の中を強引に出帆させるようなものである。本訴は東急リバブル及び東急不動産が重要事項説明義務さえ果たしていれば生じなかったものである。

 

【重要事項説明における虚偽】重要事項説明では購入者にとって肝心な事実（隣地建替え）には全く触れず、事実と異なる説明をした。原告が質問しても不利益事実を隠蔽した。甲第42号証「原告陳述書（二）」33頁において指摘した通りである。

原告が不利益事実不告知の事実を知った後に問い合わせた時も、宮崎は「知らない」と答え続けた。契約時の説明と話を合わせるための虚偽である。

状況は二階購入者の場合も同様である（原告宛メール2006年3月25日）。

二階購入者も不利益事実不告知の事実を知った後、宮崎英隆に電話をしたが、宮崎は当初「知らない、聞いていない」と答えていた。

当事者尋問において被告代理人井口寛二弁護士は「周辺建物に隣地建物が含まれているとの認識があったか」と執拗に追求したが、愚問の極みである（原告本人調書20頁）。含まれうる可能性がなければ特に隣地建物を指しているのかを確認する意味がない。その上で宮崎英隆は「特に隣地建物を指しているのではない。一般的な記述です」と虚偽の回答をした。この回答を聞き、原告は安心して購入を決意した。

隣地所有者が事前に被告に建替えを説明している、と原告が思わなかったのは当然である。宅地建物取引主任者（東京第145705号）である宮崎英隆が、周辺環境が変わることを知っていたにもかかわらず、重要事項説明では伏せていたとは考えなかった。そのような行為は言うまでもなく宅建業法違反に相当し、あってはならないことだからである。被告は宅建業者の信用を逆手に取り、僅かな月日で日照眺望が皆無になる売れ残りの問題物件を計画的に騙し売りした。

被告が重要事項説明を一般的な記述として書いたに過ぎないことは、被告自身認めていることである。「将来建つ可能性があるものとして（隣地所有者様に限らず）、重要事項説明書にある「周辺環境について」との項目に記載をさせていただきました」（甲第37号証、東急不動産回答文書、社印付、2004年（平成16年）12月16日）。

これは重要事項説明の内容が隣地建物を念頭に置いたものではなく、一般的なものであると被告が原告に説明した文書である。尚、上記内容について触れた原告本人調書18頁には誤記がある。「書き出す」ではなく、「東急不動産からの文書でも隣地所有者に限らずという形で表現を使われています」となる。

 

【本末転倒】関口冬樹の証言からは消費者にとって重要な事項を重要事項説明に盛り込むのではなく、売り易いように自社が説明したい内容を記述するに過ぎないことが分かる。不利益事実を説明した結果、売れなくなることを恐れ、故意に説明内容から除外した。常に情報の不透明さ・曖昧さを残しておき、追及されると屁理屈を持ち出し、平然と嘘を並べる。

何の根拠も実体もない事由（資金調達困難、図面未作成）を、さも現実であるかのように正当化する。自社だけに都合の良い楽観と希望を反映させることだけは得意である。挙句が身勝手な希望的観測（建替えが行われない）に過ぎないものを前提として、販売上不利になる事柄は重要事項から削除する。最初から騙し売りを前提として重要事項を作成しており、自社に都合の良い方向に消費者を誘導する。

建替えを不確定とした根拠は東急不動産の身勝手な判断に過ぎない。「建替え時期・建築概要（構造・階数など）が確定しているものではないと当社にて判断させていただきました」（甲第36号証、東急不動産回答文書（社印付、大島聡仁作成、2004年（平成16年）11月30日）。

被告が勝手に隣地建替えを不確定なものに決め付けただけである。被告は隣地所有者に確認していない。問題物件を売り易くするために計画的に作り上げた虚偽である。不利益事実不告知を正当化するための虚偽である。

資金調達困難・図面未提示の理由付けは原告の質問に対する回答として後から考え出した作り話に過ぎない。作り話の嘘で誤魔化すのだから、原告の質問に対して正直に答えられないのは当然である。隣地所有者は「俺はまだ生きている。いい加減なことばかり言うな」と被告が隣地所有者の知らないところで嘘ばかりついていることを怒っている。

ひょっとしたら建替えがなされない可能性があるかもしれないということは、購入検討者に大切な不利益事実を説明しない理由にはならない。建替えがなされなかったことで問題が生じると本気で懸念するならば、建替えの説明に合わせて「建替えはなされないかもしれない」と説明すれば済む。建替えの説明自体を行わないのは購入者の利益保護を目的とする重要事項説明にとって本末転倒である。子供騙しの簡単で見え透いた屁理屈である。

関口冬樹はアルスを売り抜くことにのみ専念した。その結果、不利益事実を告げられずに購入した二階三階の購入者が被る多大な損害は考えなかった。証言を聞く限り、関口冬樹は損害を被る購入者の痛みを全く感じていない。売らんがために不利益事実を隠して重要事項を作成する正義感のない人間である。自分のノルマを満たして胸をなでおろす前に、被害者の苦しみを考えるべきであった。

被告は東急不動産の営業の目線は、自らの営業成績を上げることのみである。存在するのは売る側の都合と理屈のみである。売り上げ達成が全てに優先するという、触っただけで全身が凍傷になるほどの冷たい論理である。利益を得ることのみで、全く消費者を向いていない。善良な一般消費者が受けた損害の痛みを感じようともしない。

東急リバブル及び東急不動産に規範意識が鈍っているのは明らかである。不合理な弁解に終始し、社会的責任から目を背ける姿勢は非難を免れない。

 

【資材置き場の虚偽説明】東急不動産にとって物件説明は購入者に正しい判断を与えるためではなく、不都合な事実を隠してでも問題物件を売りつけるためのものである。この事実は隣地建物の説明にも当てはまる。

井田真介と隣地所有者との間では隣地建物が工務店の作業所で騒音が生じること、臭いが生じることを重要事項説明に盛り込むことで合意していた（隣地所有者証人調書2005年12月22日9頁）。関口冬樹も隣地建物が作業所を兼ねていることを認識していたと証言した（関口冬樹証言調書18頁）。「倉庫兼作業されているというのは認識していました」（関口冬樹証言調書27頁）。

しかし、実際の重要事項説明には一言も記載されなかった（甲第5号証）。それどころか販売時には資材置き場又は倉庫と説明した。販売資料「現地案内図」では「ソーコ」と記載する（甲第12号証）。この説明は、二階三階に限らず、どの住戸の購入検討者に対しても同じである（甲第42号証「原告陳述書（二）」4頁）。

作業所の騒音や悪臭は、階数に関わらず、全ての住戸にとってマイナス材料でしかない。そのために被告及び東急リバブルが意図的に重要事項説明から削除したことは明らかである。関口冬樹が作成したとする東急不動産の重要事項説明は購入者にとって重要な情報を何一つ説明するものではない。それどころか、不利益事実を隠蔽し、購入検討者にリスク判断をさせなかった。

 

【建替え前隣地建物】被告側証人は隣地建物の汚さを強調する（井田真介証人調書6頁、関口冬樹証人調書6頁）。関口冬樹は「綺麗な建物に建替えられた方が販売しやすい」とまで言い切った（関口冬樹証人調書26頁）。

これは事実として正しくない。建替え前の隣地建物は販売に問題が出るほど嫌悪施設ではない。建替え前の隣地建物が汚いと主張しているのは被告側証人だけである。破れかぶれでワザと主張しているとしか思えない。被告側証人尋問を傍聴した隣地所有者は、尋問終了後に井田真介に対し、「建物は、それほど、汚かったか？」と尋ねている。これに対し、井田は「すいません」と答えている。

仮に被告側証人が主張する程、問題のある建物ならば重要事項や販売資料で購入者に注意喚起するのが良心的な宅建業者というものである。自らの責任を転嫁させるために針小棒大に主張しているだけである。元々、被告は自らの説明義務違反を棚に上げ、「隣地所有者が資金調達困難である」等、隣地所有者に全責任を転嫁していた。「隣地建物が汚い」との被告主張も、この文脈で捉えられるべきである。

 

【被害者感情の逆なで】原告は2004年12月12日に被告と協議した。これは東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課の指導が入ったためである。東急不動産の担当者を自称する大島聡仁は原告から逃げ回っていたため、連絡が取れなくなっていた。行政指導が入らなければ話し合いさえしようとはしない。被害者から逃げ回って被害者が諦めるのを待つ。そのような体質の企業である。

協議の場において東急不動産の野間秀一課長は被害者感情を逆なでする発言を繰り返した。野間課長は関口冬樹の上司にあたる人物である。井田真介証言でも「東急の担当者」として登場した（井田真介証人調書21頁）。

野間秀一課長「隣地所有者からは聞いていません。井田から聞いて全部知っていたのですよ。当社の判断で言わないことに決めたのですよ」

原告「隣地所有者は購入検討者に説明することを依頼しています。それも知っていたのですか」

野間課長「はい。言いたくても言えなかったのですよ。綺麗になって喜ぶ人もいるから」

原告が一生に一度あるかないかの買い物で損害を被ったことを喜ぶかのように、野間課長は笑いながら放言した。被害者に対し、見舞いや同情の言葉一つかけることなく笑っていた。腕を組んで椅子にそっくり返り、原告を嘲笑した。購入者の悲劇をシニカルに評釈することに無上の喜びを見出しているようであった。原告が住宅ローン破産でもしようものならば祝杯をあげかねないような態度であった。

被害者である原告は、この協議で傷口をえぐられるような屈辱を受けた。一生に一度あるかないかの買い物で日照・眺望が皆無になる問題物件を騙し売りされた被害者の感情を逆なでする発言である。被害者の心を踏みにじって何ら恥じることがない姿には驚くばかりである。思い出す度に腸が煮えくり返る。

そもそも三ヶ月前には東急リバブルの今井由理子は「誰も聞いていません。隣地所有者が一体誰に話したのか調べてください」とまで要求した。今井は東急不動産の担当者名（野間秀一、関口冬樹ら）を書き出しながら、「この中の誰も聞いていません」と断言した。しかし関口冬樹は自ら隣地所有者から説明を受けていたことを証言した。最初から知っていたにもかかわらず、わざわざ原告に調べさせたのである（甲第14号証「原告陳述書」31頁）。

後日、原告は四階購入者から「購入時に販売担当者の宮本豊が、隣地建物が三階建てに建て替えられると説明した」と聞く。他の購入者には隣地建て替えを説明しており、「言いたくてもいえなかった」とする野間秀一の説明は虚偽である。被告従業員（林正裕、野間秀一、大島聡仁）及び東急リバブル従業員（栗原眞樹、宮崎英隆）は企業ぐるみで虚偽を図った。

 

【ヒューザーとの共通点】東急不動産の騙し売りは同業者であった株式会社ヒューザーの偽装物件引き渡し行為と全く同じである。耐震強度の不足を認識しながら事件公表前に物件を引き渡したヒューザーの行為と何一つ変わりはない。

詭弁もヒューザーの小嶋進社長と同レベルである。東急不動産は「隣地建替えを説明した方が売りやすい」と主張する。小嶋社長も「偽装をしない方が建築費は安い」と弁明した。「隣地建替えを説明した方が売りやすい」との被告の主張はヒューザーの小嶋社長の弁明と同じ論理構造である。

小嶋進社長は2005年11月23日、「報道ステーション」（テレビ朝日）に生出演して以下の弁明をした。「鉄筋の1本や2本抜いてもコストはたいして下がらない。耐震強度が不足しているマンションの方が経費はかかっている。偽装によって発注者は利益を出している訳ではない」。

そのヒューザーは宅建業法違反として東京都から免許を取り消された（2006年2月23日）。ヒューザーは耐震強度の偽装を把握しながらマンションを引き渡し、重要事項の説明を義務付けた宅地建物取引業法に違反したためである。加えて、偽装の可能性を知った購入者が契約の解除を求めたが応じなかったためである（「ヒューザーの宅建免許取り消し　東京都が処分」朝日新聞2006年2月23日）。本件でも原告は東急不動産に対し、契約解除、契約取り消しを求めたが、誠意ある対応は全くなされていない。

 

2.1         説明の使い分け

被告は二階三階の購入者には建替えを説明しなかったが、その他の購入者には建替えを説明した。隣地建替えにより不利益事実を被らない住戸には積極的に説明した。説明すると売りやすくなる住戸の購入検討者には説明しただけである。

建替えによって不利益を被らない四階以上の購入検討者には「アルス建設後、すぐに建替えられる。三階建てに建替えられて綺麗になる」と積極的に説明した。「説明できない」とする被告主張は虚偽である。被告及び東急リバブルは隣地建替えで損害を被る201号室及び301号室の購入者以外には説明していた（甲第14号証「原告陳述書」31頁、甲第42号証「原告陳述書（二）」31頁）。

四階購入者は販売担当者である東急リバブルの宮本豊から「隣は個人企業なので、三階建てしか建たない」との説明を聞いた上で購入した。被告は四階購入者には「絶対に三階建てです」と説明した方が売りやすいため、隣地所有者との約束を説明した。

三階までしか建たないならば四階以上の住戸購入者は居室が日中でも深夜の如く暗くなることはないし、緑豊かな緑道公園への眺望も損なわれずに済む。「三階建てしか建たない。絶対に四階以上は建たない」と説明されれば四階以上の住戸の購入検討者は安心して購入できる。

この事実が明らかになった現在では、これまで被告が主張していた「知らない、聞いていない、説明できない」等の回答は全て虚偽となる。東急リバブル及び東急不動産は原告の質問に対して膨大な嘘をついていたことになる。

尚、宮本豊は原告の販売を担当した中田愛子や宮崎英隆、今井由理子と共に、アルスの営業担当者で東急リバブル住宅営業本部営業第五部に所属していた。この営業第五部は2005年（平成17年）10月1日現在、存在しない。住宅営業本部以下には事業推進部、営業第一部、営業第二部、営業第三部、営業第四部、受託統括部があるのみである。

 

【売りにくい住戸では隠蔽】東急リバブル及び東急不動産は、甚大な不利益を被る二階・三階住戸の購入検討者には故意に説明しなかった。二階・三階住戸の購入検討者に「三階建てが建つ可能性がある」と説明すると売れなくなるからである。

東急リバブル及び東急不動産が二階・三階住戸購入者にのみ、隣地建替えを説明しなかったのは「説明できなかった」からではない。「説明すると売れなくなるので説明したくなかった」からである。供給過剰のマンションは周辺の住環境が伴わなければ、ダンピングせざるを得ない時代になっている。

二階三階は建替えにより、日照眺望が皆無になる。建替えはマイナスにこそなれ、プラスになることはない。一方、四階以上は三階建てに建替えられても日照・眺望は影響を受けない。二階・三階に建替えを説明すれば買い手がつかなくなるが、それ以外の住戸には説明した方が売りやすい。

隣地建物が綺麗になって喜ぶ人がいるとすれば悪影響を受けない201号室と301号室以外の住戸購入者のみである。自己の住戸に日照・眺望が妨げられることがないとの条件下では、隣地建物が綺麗になることを歓迎する気になるかもしれない。

関口冬樹は「三階建てへの建替えを説明した方が売りやすい」と証言した。詭弁の極みである。「建替えを説明した方が売りやすい」と本気で考えているならば説明すれば済む話である。

東急不動産にとって説明する、しないの判断は消費者の利益ではない。説明すると売りにくくなる住戸では説明しない。説明した方が売りやすい住戸では説明する。金が儲かる方に使い分けていた。これが購入者の利益保護を目的とする宅地建物取引業法に違反することは明白である。真に騙し売り実行のために仕組んだ行為である。正直に説明したら売れるはずがない二階三階の住戸を騙し売りするための計画的な犯罪である。

 

【被告の熟知】東急リバブル及び東急不動産は隣地建替えが確実に行われると認識していた。アルス竣工後すぐに三階建てに建替えられることを熟知していた。そのため、隣地に接する二階三階の窓を型板ガラス（半透明の窓）にした。四階以上を透明ガラスとした。だから四階以上の購入者には「三階建てに建替えられる」と積極的に説明できた。

被告は隣地所有者に何度も「三階建てですね」と確認した。隣地所有者は「三階建てで、四階以上は絶対に建てない」と約束した。隣地所有者による固い約束があったから、被告は上記の通り三階建てへの建て替えを前提として行動した。二階三階の購入者に説明することを除いては。

2005年（平成17年）1月13日に東急不動産の野間秀一、関口冬樹、大島聡仁及び井田真介が隣地作業所に来訪し、二階三階の購入者に説明しなかったことを謝罪した。隣地建て替えを購入者に説明するとの約束を東急不動産が無断で破ったためである。

その際、井田は建替えが三階建てであることについて、「隣地所有者は約束を守ってくれた」と話した（甲第13号証「隣地所有者陳述書」6頁）。これはアルス建設時に、隣地所有者と東急不動産の間にそれぞれ、「四階以上は建てない」「二階三階の購入者に建て替えを説明する」との約束が存在していたことを裏付ける。

 

【被告の虚偽】隣地建替えを説明できるかについての被告証言には虚偽がある。関口冬樹は「質問されれば答える」と証言した（関口冬樹証人調書24頁）。これは明らかな虚偽である。被告は原告に追及された後に辻褄合わせをしようとしているに過ぎない。東急不動産には問題物件の不利益事実を購入検討者に正直に説明する意思は皆無であった。

第一に原告は中田愛子に対して隣地建物について質問している。中田愛子は資材置き場と虚偽の回答をした（甲第14号証「原告陳述書」19頁）。重要事項説明時に宮崎英隆に対し質問したが、周辺環境の説明は一般的な記載以上のものではないと虚偽の説明を受けた（原告本人調書3頁）。中田愛子と宮崎英隆は原告に隣地建て替えが予定されていないものと誤認させる説明をした。

第二に問題発覚後、東急リバブル及び被告は原告の問い合わせに対し、一貫して「説明できない」と主張をしている。説明できないものならば、質問があっても答えられるはずがない。

・       甲第26号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成、2004年8月26日）「建替計画が決定していない建物についての具体的な対応ができないため、ご契約時にお渡しした「ご購入のしおり、23ページの（6）周辺環境についての項目」で周辺環境についてご説明をさせていただいております」

・       甲第28号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成2004年9月13日）「具体的な建築計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明ができません」

・       甲第30号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成、2004年9月24日）「具体的な建替計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明ができません」

・       甲第32号証、東急不動産回答文書（大島聡仁作成、2004年10月15日）「具体的な建替え計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明できません」

・       甲第34号証、東急不動産回答文書（大島聡仁作成、2004年11月19日）「建替え時期・建築概要（構造・階数など）が確定しているものではない点より、ご購入のしおり、P23「周辺環境について」記載の通りご説明させていただきました」

・       甲第36号証、東急不動産回答文書（社印付、大島聡仁作成、2004年11月30日）「隣地所有者様には建替のご意向だけあっても具体性があるとは認められませんでした。その為、ご購入のしおり、P23「周辺環境について」記載の通りご説明させていただきましたものです」

・       甲第37号証、東急不動産回答文書（住宅事業本部、社印付、2004年12月16日）「建替についてご説明をさせて頂かなかったのは故意ではなく不確定な事項をお伝えすることにより、誤解等を招く可能性があるからです」

・       甲第38号証、東急不動産回答文書（住宅事業本部、社印付、2005年1月8日）「建築時期・建築概要（構造・階数など）が不確定であると判断せざるを得ませんでした。その為ご契約者の皆様には「周辺環境について」との記載をさせて頂きました」

今までは原告が質問しても「説明できない」と常に回答しておきながら、関口冬樹は証人尋問においては「質問されれば答える」と証言した。明らかな虚偽である。被告は自らの作り話が破綻するのを取り繕うために場当たり的に虚構を重ねた。嘘をつき通すために、嘘に嘘を重ねており、主張は破綻している。結果として完全な自己矛盾に陥っている。

一つの嘘を支えるには次々と嘘をつき続けるほかない。「嘘には足がない。何故なら嘘は一人で立つことができないから。実際、一つの嘘は二十の嘘の支えを必要とする。それでも躓きの危険は絶えることがない。Lie hath no Feet. Because it cannot stand alone. In fact, a lie wants twenty others to support it, and even then is in constant danger of tripping.」(E. Cobham Brewer, Brewer's Dictionary of Phrase and Fable)。

著名なブリューワーズ辞書に掲載されているローマ法由来の格言である。虚偽は真実には勝てない。人は真実から身を隠すことはできない。真実と「かくれんぼ」をしているつもりの者も、実は自分自身と「かくれんぼ」をしているに過ぎない。

 

2.2         東急不動産の責任逃れ

東急不動産は井田伸介を利用して責任逃れを図る。井田真介は康和地所がアルス建設地を東急不動産に譲渡した後は東急不動産の担当者として近隣住民と折衝した（甲第14号証「原告陳述書」25頁）。近隣住民に対しては「東急不動産の窓口です」と説明していた。井田と東急不動産は単に引継ぎをしただけの関係ではない。

従って井田の下記証言は虚偽である。「康和地所というのは、東急不動産さんには土地の売主という立場でした。売主である以上、境界の問題や近隣の問題については解決してお渡しするというのが原則になってました。で、ただ、境界、この境界に関しては、実際マンションの工事が着工される11月の時点で明らかになったことで、それからその書面を交わしました」（井田真介調書）。

実際、アルスがほぼ完成した頃に井田はアルス住民が東陽一丁目町会に加入するための折衝を行っている。たまたま譲渡後に判明した境界の問題だけを対応したわけではない。井田はアルス竣工までに井田が東急不動産の代理人として近隣住民と折衝していた。

 

【関口証言と井田証言の矛盾】隣地所有者の依頼（購入検討者に隣地建て替えを説明すること）についての井田真介証言と関口冬樹証言には矛盾がある。井田は東急不動産の野間秀一、関口冬樹、中西に隣地所有者の依頼を伝えたと証言する（井田真介証言22頁）。

しかし関口冬樹は質問にはっきり答えたら、身に災いが降りかかるとでも思ったのか、「はい」とも「いいえ」とも答えなかった。「具体的には記憶がない」と逃げた（関口冬樹証言23頁）。とぼけたふりをして何とか話をはぐらかそうと必死である。

関口冬樹は「康和地所の井田真介が伝えなかったのが悪い」と主張したいようである。会社間で責任をなすりつけ、誰も責任を負わないようにする戦略である。実際は、井田真介は東急不動産の窓口として行動しており、東急不動産の問題である。東急不動産は自らの責任逃れのために、原告の矛先を康和地所に向けたいだけである。

実際は、被告は四階住戸の購入者には「アルス完成後すぐに三階建てに建替えられる」と説明している。このことから井田が隣地所有者との固い約束を被告に伝え、被告が了解したことは明らかである。加えて被告は承諾をしたにもかかわらず二階三階の購入者に不利益事実を告げなかったことを隣地所有者に謝罪している（甲第13号証「隣地所有者陳述書」4頁）。

 

【井田証言の矛盾】井田真介証言では、隣地所有者とは2002年に会っただけとする（井田真介証人調書2頁）。これは隣地所有者証言と矛盾する。

隣地所有者は井田と2003年にも会っている。隣地所有者証言の通りである。「井田さんとは、翌年も会ってるんですよ」（隣地所有者証人調書2005年12月22日9頁）。年明けの杭工事で騒音が発生し、近隣から大きな苦情が出た。井田は、その謝罪で近隣を訪問している。この点からも井田が建設地譲渡後もアルスの近隣担当者として活動していたことがうかがえる。

 

【建設時期】隣地所有者は井田真介に対し、「アルス完成後すぐに建替える」と説明した。これに対し、井田真介は「すぐに」という表現であったかについて記憶がないと証言した（井田真介証人調書11頁）。井田は記憶がないとするが、実際は、井田は「すぐに建替える」と聞いていた。何故ならば井田から説明を受けた被告従業員が「すぐに建替える」と認識しているからである。

原告宛被告回答文書で記述する通りである。「アルス東陽町が建ってからすぐに建てる旨、三階以上は建てない旨、住まいと仕事場が一緒になるから騒音がある旨の内容は伺っておりました」（甲第32号証、大島聡仁作成、2004年10月15日）。隣地所有者から「すぐに建てる」との話を聞いていなければ、原告への回答で「すぐに建てる」と書く筈がない。

 

3          不誠実な販売手法

当事者尋問（2006年2月8日）における反対尋問では原告が検討した他社マンションについて質問された。この事情については甲第14号証「原告陳述書」20頁以下で記述した通りである。そこでは以下の事実を陳述した。

・       検討マンションの方が好条件であったが、販売担当者の中田愛子は「奥まっていて静かですよ」と物件の魅力をアピールした。実際は作業所があるが、資材置き場と虚偽の説明をしていた。

・       中田愛子は原告に対し、「うちの方が信用のある会社ですよ」と他社非難とも受け取れる発言で、消費者の不安を煽った。

改めて他社販売手法と比較すると、不利益を告知せずに問題物件を売りつける東急不動産及び東急リバブルの異常性が浮かび上がってくる。

 

【中田愛子の報告】原告はアルス契約締結前に東急リバブルの中田愛子に対して、株式会社ダイナシティの新築マンション「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していることを伝えていた。しかし、購入希望価格帯を伝えたことはない。原告が中田愛子に対し、「2600万円台のマンションを探している」と発言したことは一切ない。

被告代理人井口寛二弁護士（被告代理人は複数いるため、以降は井口弁護士とする）は当事者尋問において原告が「2600万円台のマンションを探している」と発言したかのように尋問した（原告本人調書10頁）。これは全くのでたらめであり、そのような事実はない。

原告はアルス東陽町の購入に当たり、複数マンションを検討していた。株式会社ダイナシティの新築マンション「デュオ・スカーラ東陽町」はその一つである。東急リバブルの販売担当者である中田愛子にも「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していることは伝えていた。東急門前仲町マンションギャラリーを最初に訪問した日（2003年6月21日）が、「デュオ・スカーラ東陽町」の現地販売事務所を訪問した帰りであった。そのため、中田愛子には実際に「デュオ・スカーラ東陽町」のパンフレットを見せて説明した。

中田に頭金として用意できる金額や年収について説明はした（まさかそこで話した年収が当事者尋問の公開法廷において井口弁護士より悪意をもって暴かれるとは思っていなかった。原告の年収がいくらであるかについては争点と無関係である。被告の陰険さには腸が煮えくり返る思いである）。マンションを選択する条件についても説明した。条件に合う物件を探しており、値段で探した訳ではない。原告は居住する目的でマンションを検討していた。値段さえ折り合えば如何なる物件であろうと迷うことなく購入するとでも思っているのか。金額しか頭にない悪徳不動産営業の物差しで判断されては困る。

「衣食住は人間の欲望の原点だが、それらを欲したとき、最初に考えるのは、「衣」「食」であれば、「何を着たいか、何を食べたいか」であって、財布と相談するのはその次だろう。「住」も同じで、マイホームがほしいと思ったら、立地や周辺環境なども考慮して「自分も含めて家族ともどもどこに住みたいか、どんな家に住みたいのか」をまず考えるべきだろう」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、29頁）。

原告は「デュオ・スカーラ東陽町」の価格表も見せたため、中田愛子が金額を把握することはできた。そのため、中田愛子が上司等に「原告はダイナシティの2600万円台のマンションを探している」と報告することはできた。

中田愛子が社内的に如何なる内容の報告をしたかについては、原告の立証すべきことではない。しかし、中田愛子の報告が原告の説明とはかけ離れていることは事実である。中田愛子の報告では顧客がどのようなマンションを求めているかが全く伝わらない。

中田愛子は原告の要望を何一つ聞いていなかったことが判明した。存在するのは金額と他社の顧客を奪いたいという醜い営業の欲望だけである。貪欲さだけは長江の水か、サハラ砂漠の砂か、とにかく無限に近い。

歩合やノルマといった事情については推測する他ないが、とにかく売りたいだけである。「マンション販売の場合、営業マンはほとんどがリベートになっており、その率も高いため、彼らも売るためには何でもするし、何でも言うという状況になっています」（根来冬二、買ってから泣かないマンション選び、築地書館、2000年、24頁）。

顧客のニーズを把握することが営業の出発点の筈である。しかし東急リバブルの営業は顧客がどのようなマンションを求めているかにはお構いなしで、とにかく手持ちの物件を売りつけることしか考えていない。プロとしての自覚のない者に営業優先で不動産を販売させることが問題である。

東急リバブル及び東急不動産の販売手法は正しく下記の指摘そのものである。「担当者は冷める前に何とか売ろうと「きょう契約してください」とせかす。住宅は本来、もっとじっくり考えて選ぶものなのだが、きめ細やかさが失われつつある」（長嶋修「劇場化進み繊細さ失う」朝日新聞埼玉版2006年1月1日）。

東急不動産及び東急リバブルの営業は客を騙して判を押させる強引な手法である。両社にとって消費者はネギを背負った鴨に過ぎないようである。東急リバブル及び東急不動産の物件だけは買ってはいけないと改めて実感した。

 

【周辺環境の説明】原告は東陽一丁目周辺の環境については大体把握していた。アルス東陽町を検討する前から同じ東陽一丁目にある「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していたためである。

ダイナシティの営業担当者は原告に周辺環境について詳細に説明してくれた（甲第14号証「原告陳述書」21頁）。都合の悪い事実を隠して物件を売りつけることしか頭にない東急リバブルの営業には期待できないことである。実際、中田愛子は住宅ローンや値引きの話ばかりで、細かなことを質問しても問いに沿った答えを得ることはできなかった。

ダイナシティの担当者は原告に「デュオ・スカーラ東陽町環境編」と題する23頁にも渡る小冊子を配布した。これは「デュオ・スカーラ東陽町」の宣伝は一切なく、東陽町に生活する上で有益な情報をまとめたものである。江東区の歴史、年中行事、路線図、時刻表、公共機関、学校、店舗、金融機関、医療施設、公園、駐車場を紹介する。

東急リバブル及び東急不動産に騙されてアルスを購入してしまったが、「デュオ・スカーラ東陽町環境編」は東陽町住民にとって便利なので現在も愛用している。作業所を倉庫と虚偽の地図（甲第12号証）を配布する東急リバブルとは宅建業者としてのモラルの差、従業員教育の違いが見える。月とスッポン、雪と墨、雲泥の差である。

 

【偽りの信用】他社物件も検討しているとの原告の説明に対し、中田愛子は「東急リバブル、東急不動産は信用ある会社ですよ」と会社の信用を強調した。物件そのものでは優劣が出るため、会社の看板で勝負するしかない。他には何もアピールするものがないのだ。

但し不動産の価値は目に見える部分だけで決まるものではない。瑕疵担保責任やアフターサービス、管理等も重要である。そのため、東急リバブル及び東急不動産の実態が未だ世間に明らかになっていない状況では、中田愛子の言葉にも首肯できる部分があった。まさか、信用を強調する会社が宅建業法の重要事項説明義務に違反して、計画的に無価値の物件を騙し売りしようと企図しているとは考えなかった。

また、アフターサービスや管理も大手企業として充実していると考えた。しかし、実態は大きく異なった。東急不動産は原告に対し、一切のアフターサービスを拒否した（甲第42号証「原告陳述書（二）」28頁）。また、管理会社は被告子会社の東急コミュニティーであるが、原告の問い合わせに対し、被告の利益のために虚偽の回答をした（甲第42号証「原告陳述書（二）」8頁）。東急コミュニティーは居住者の利益よりも親会社の利益を優先する姿勢を露骨に示す管理会社である。

 

3.1         青田売り

東急不動産とダイナシティの販売手法の大きな相違点として青田売りの有無がある（甲第14号証「原告陳述書」21頁）。青田売りの場合、建物がまだ存在しない段階、図面だけの段階で、想像力を働かせながら購入の決断をしなければならない。

ダイナシティは青田売りをしない。企業紹介パンフレットCorporate Profileでは「現地販売、需要喚起型販売を実践」と題して以下の記述をする。

 

【東急不動産の青田売り】東急不動産は、ほとんどの物件を青田売りする。2006年3月24日現在、販売又は宣伝広告している新築マンションの多くが青田売りである。

青田売りについては、以下のように指摘される。

「バブル経済が軌道に乗る直前頃から、建設資金の借り入れを少なくし、回収を早めるために、まだ建っていない住宅をパンフレットで販売するようになった」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、34頁）。

「青田売りというやり方、つまり建物の建設工事に着工するかしないかという時点で売りに出す方法は、できるだけ早く販売を開始し、建物完成までに完売して資金を確実に回収しようという、不動産会社のためにある売り方である」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、52頁）。

 

物件名	引渡予定時期
赤坂タワーレジデンス[Top of the Hill]	2008年7月下旬
ＣＡＰＩＴＡＬ ＭＡＲＫ ＴＯＷＥＲ （キャピタルマークタワー）	2007年12月下旬
クオリア荻窪	2006年12月下旬
THE TOKYO TOWERS	2008年4月下旬
品川シーサイドレジデンス	2006年9月下旬
シーサイドコート鎌倉若宮大路	2006年11月下旬
シティデュオタワー川口	2006年9月下旬
湘南袖ケ浜レジデンス	2007年7月下旬
センターフィールド浦和美園	2007年3月末日
ブランズ文京本駒込	2006年9月下旬
みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス	2007年7月下旬

 

【アルス東陽町の青田売り】アルス東陽町も例に漏れず青田売りであった（甲第42号証「原告陳述書（二）」43頁）。アルスの販売から竣工までを時系列で表すと以下の通りである。

2003年1月、クオリア門前仲町マンションギャラリー内にアルス東陽町販売準備室が発足。

2月、販売開始。

2月22日、アルス東陽町のモデルルーム開設（被告準備書面2005年7月8日）。しかしアルスのモデルルームはクオリア門前仲町と兼用であり、それ以前からクオリア門前仲町のモデルルームとして開設されていた。

4月19日、第二期（最終期）登録受付開始。受付は26日まで。販売価格は2LDKが2950-3410万円、3LDKが3440-4110万円。販売戸数は16戸で、全27戸なのに最終期で16戸販売するのは売れ行きが悪かったことをうかがわせる。

6月26日、原告、売買契約締結。原告が契約した時期は、通常の募集受付は終わり、言わば売れ残り物件を処理する時期であったと言える。

8月12日、乙第1号証上のアルス建築確認日（eHo第A-289号）。建築確認が下りてからでなければ着工できない。しかしアルスは2002年11月から工事を開始している。乙第1号証が正しいとなると、東急不動産は違法建築を行ったことになる（甲第42号証「原告陳述書（二）」21頁）。

9月4日、アルス東陽町、竣工（甲第2号証）。

 

【販売事務所】アルスの販売事務所は現地から離れた東急門前仲町マンションギャラリーである。東急門前仲町マンションギャラリーは門前仲町駅前にあり、木場及び東陽町駅を最寄り駅とするアルス現地とは一駅又は二駅離れている。

ここは元々、クオリア門前仲町マンションギャラリーと称し、クオリア門前仲町（江東区富岡一丁目、2003年3月竣工）の販売拠点・モデルルームであった。それをアルス東陽町にも転用したことになるが、アルス購入検討者には「なるべく現地に赴かないで下さい」と言わんばかりの立地と言える。マンション現地に販売事務所を構えたダイナシティとは大きく異なる。結局、原告は購入物件301号室と同じ部屋を一度も見ることはなかった。

 

【モデルルームと実物の相違】アルスのモデルルームはクオリア門前仲町の仕様に基づいていたため、アルス実物とは大きく相違していた（甲第42号証「原告陳述書（二）」43頁）。東急リバブルから購入検討者に「ご覧いただいているモデルルームと「アルス東陽町」との相違点」という資料が配布されたほどである。主要な相違点は下表の通りである。

 

部位	モデルルーム	アルス
共用廊下壁面	吹付タイル	ビニールクロス
共用廊下床材	長尺塩ビシート	タイルカーペット
洗面化粧台メーカー	エクロール	サンウェーブ
洗面室木製建具	両面模様有り	模様は廊下側の面のみ
トイレ木製建具	両面模様有り	模様は廊下側の面のみ
キッチンメーカー	タカラスタンダード	サンウェーブ

 

【天井高】モデルルームと現物の大きな相違点に天井高がある。全ての部屋において天井高はモデルルームの方が実物よりも高く作られていた。

一般に天井は高ければ高い方がいい。永く住むには階高が大事である。開放感は言うまでもない。天井高に余裕があれば将来の可能性も広がる。間取りを変えた時の照明の位置変更や、万が一の時に介護室とする場合も対応しやすい。購入後に障害を持ってしまった場合、可変性の悪い物件に居住している人は大変である。

実物の天井高は低く、可変性は大きくスポイルされている。高さいっぱいに箱を目いっぱい積もうとするマンションである。階高を詰めれば事業者のメリット、階高を広げれば購入者のメリットと言える。

モデルルームでは、随所にアルスの顧客向けの注意書きが記載されていた。天井より少し下の壁にはテープが貼られ、「実際の天井はこの高さです」と記されていた（甲第42号証43頁）。これはモデルルームの天井が実物より高いことを意味している。逆に言えば実物はモデルルームより低い。モデルルーム中、このような注意書きだらけであり、アルスの購入者には愉快なものではなかった。

実物にある下り天井もモデルルームには存在しなかった。下り天井があると、広い部屋でも狭く感じられるものである。

 

天井高（単位m）	モデルルーム	アルス
玄関	2.36	2.16
洗面室	2.3	2.2
トイレ	2.3	2.1
LD	2.58	2.45
キッチン	2.58	2.2
洋室	2.58	2.4

 

3.2         中田愛子の非礼

中田愛子は顧客の名前を間違える無礼な人間である。営業として失格である。被告は中田愛子から報告を受けたという（関口冬樹証人調書11頁）。しかし中田愛子は原告を他人と混同している。原告の氏名も正確に記述できない担当者の報告には信憑性は全くない。

 

【返済額計算表】中田愛子は、いい加減な営業である。原告は新築マンション「クオリア門前仲町」の話を聞くために東急門前仲町マンションギャラリーを訪問した。しかし、中田愛子は原告の話を聞かないうちから、アルス301号室を勧めてきた。

中田愛子が原告用に作成した返済額計算表（2003年6月21日）に問題物件を売りつけることしか考えない東急リバブルの身勝手振りが良く現れている。第一に顧客の名前を間違えている。

第二に勤続年数を3年と虚偽の記述をしている。原告は2002年4月に就職して2年目であると正確に申告していた。しかし、中田は「ローンの審査を通りやすくするため」と原告に説明した。

上述のような中田愛子の対応に原告が不安を抱いていたのは事実である。しかし、中田愛子は「東急リバブル、東急不動産は信用のある会社です」と会社の信用を強調した。会社ぐるみで計画的に無価値の物件を騙し売りしようと企んでいることを疑わせなかった。

 

【売買契約書類送付状】その後も中田愛子は原告の氏名を間違え続けた。売買契約書類送付状でも、無礼なことに原告の名前を間違えている。これは契約締結後の2005年7月に中田愛子から送付された。

書面は「拝啓　初夏の候、XX様におかれましては、ますますご清祥のこととお喜び申し上げます」で開始されているが、原告の苗字は「XX」ではない。名前を間違えるとは無礼極まりない。「契約を取ったら終わり。後は知らない」という東急リバブルの体質がよく現れている。

中田愛子が間違えた苗字は二階購入者のものである。二階購入者は原告が購入する前の2003年6月5日に契約を締結した。二階購入者も隣地建て替えを説明されずに騙し売りされた。中田は二階購入者と原告を区別できていない。悪徳不動産業者にとっては騙し売りの被害者は皆、同じ葱を背負った鴨に見えるのかもしれない。原告の顔と名前が一致していない中田愛子の言葉には信憑性は皆無である。

 

4          二面採光・通風

東急リバブル及び東急不動産は二面採光をアルスの数少ないセールスポイントとした。

・       チラシ（甲第11号証）「緑道に隣接するため、眺望・採光が良好！」「全戸角住戸！２面以上の開口・採光を確保！」

・       図面集（甲第15号証）「上質な暮らしを深める邸宅」と題して「独立性の高い立地を活かした全戸に開放感ある角住戸を実現。風通しや陽射しに配慮した2面採光で、心地よい空間を演出します」

販売資料にある「全戸」とは全住戸を対象とする記述である。原告の住戸も当然含まれる（甲第42号証「原告陳述書（二）」26頁）。東急不動産はアルス販売時には北向き住戸も含め、二面採光・通風をアピールした。北東や北西向きの住戸にとっては北面も含めて二面採光である。301号室は北側と西側の二面採光である。

「風通しや陽射しに配慮した2面採光で、心地よい空間を演出します」とあるのだから、この論理に立てば二面採光が失われれば心地良くない空間に転落することになる。販売資料には北向きを理由として採光・通風を否定した記述は一切ない。それどころか北側に位置する洲崎川緑道公園への眺望をアピールしている。販売時にアピールした唯一に近いセールスポイントを都合が悪くなると、方位を理由に否定する主張は成り立たない。

太陽の恵みは大きい。東急不動産がアルスの数少ないセールスポイントとして販売した通り、購入者にとって軽視できるポイントではない。日当たりが悪いと光熱費や暖房費も余計にかかる。精神衛生上の問題もあり、病気にもなりやすくなる。

 

【北向きのメリット】北向き住戸は障害物さえ存在しなければ、羊羹切りの南向き中住戸よりも風通しやプライバシー確保の面で優れている。事実、301号室の洋室1は、窓は北側しか存在しないが、障害物がなかったため、夕方まで明るかった。

「まず誤解している人が多いのは、北向きは暗いと思っていることだ。北向きは決して暗くはない。北向きは日陰ではないのである。前面に障害物があって日陰になる南向きの住戸よりもむしろ明るいくらいなのだ」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、22頁）。

北側は日中の明るさが安定しているため、気持ちが落ち着く。そのため北向きの部屋は勉強部屋や書斎に推奨されている（林望『書斎の造りかた―知のための空間・時間・道具』光文社2000年）。住宅事業を営む株式会社アキュラホーム（さいたま市大宮区）はWebサイトで「頭を使い、集中力を高める必要性がある勉強部屋や書斎は「北」の方角が最適」と記述する。

逆に南向きのように直射日光に照射される部屋では畳や壁紙が色あせてしまうとのデメリットがある。近時は紫外線の害も指摘されており、地球温暖化も進むとされる。特に書斎や勉強部屋には不向きである。日が当たって眩しいと考え事がしにくくなる上、暑いと集中力が続かない。本も焼けてしまう。

東急不動産は本訴訟においては北向き住戸には価値がないかのように主張する（関口冬樹証人調書26頁）。責任逃れのための言い逃れではなく、本気で主張しているならば住宅についての自らの無知を曝け出しているだけである。住宅事業者としての資格はない。

 

【東急不動産の北向き住戸】東急不動産の物件にとって北向き住戸は珍しいものではない。東急不動産は自ら北側に窓やベランダを配置した住戸を販売している。従って北面であることを理由として物件の価値を貶める東急不動産の主張は一切成り立たない。

書籍でも以下のように指摘される。「東急不動産の高級ブランドである「プレステージ」の中でも、億ションと呼べる物件になると、やはり南向きよりもプライバシー確保のほうが重要という姿勢が図面から読み取れる」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、24頁）。

実際、原告が調べただけでも以下の東急不動産物件で北向き住戸が確認されている。

クオリア恵比寿パークフロント（渋谷区広尾一丁目、2006年8月竣工予定）のEタイプは北側に開口部とバルコニーを設置する。しかも図面集では「バルコニーに面した明るいキッチン」と記述する。この「明るいキッチン」が面しているバルコニーは北側にある。即ち北側から採光を得た結果、キッチンが明るくなることを意味する。

 

クオリア恵比寿パークフロントEタイプ間取り図

 

ブランズ平和台（練馬区平和台三丁目、2006年11月竣工予定）のAタイプは北側に開口部を設置する。図面集では「全ての居室が開口部を設けた、3面採光の明るい角住戸」と記載する。ここでの「3面採光」とは北東、北西、南東を指す。4LDKの居室のうち、三部屋までが開口部は北東のみ、北西のみ又は両方である。

 

ブランズ平和台Aタイプ間取り図

 

THE TOKYO TOWERS（中央区勝どき六丁目、平成20年1月下旬竣工予定）の間取りタイプMH100-E, MT110-Fは北側にバルコニーを配置する。

 

THE TOKYO TOWERS MH100-E間取り図

 

THE TOKYO TOWERS MT110-F間取り図

 

キャピタルマークタワー（港区芝浦四丁目、平成19年11月竣工予定）の間取りタイプL130A-WCも北側にバルコニーを配置する。

 

キャピタルマークタワーL130A-WC間取り図

 

4.1         洲崎川緑道公園

アルスの物件価値を高める数少ない要素の一つに洲崎川緑道公園に近接していることが挙げられる。洲崎川緑道公園の価値については甲第42号証「原告陳述書（二）」で一章を割いて陳述した（32頁以下）。

緑道公園は四季折々の変化を感じることのできる静寂で心落ち着く場所である。一年を通した樹木の静謐な営みは何も変わらない。春は薄紅色の花をいっぱいにつけた桜並木が続く。一つ一つの樹木毎に花弁の色は微妙に異なる。綿菓子のように膨れ上がった薄紅色が雲一つなく晴れた青空と見事な対比をなし、束の間何も考えないでいられる至福の時間が訪れる。街の灯に照らされて幻想的に浮かび上がる夜桜も格別である。

被告及び東急リバブルも当然のことながら緑道公園の価値を把握しており、販売時には数少ないセールスポイントとして積極的にアピールしていた。ところが原告本人への当事者尋問において井口弁護士は「遊歩道の緑があるわけですか」と分かりきった質問をした（原告本人調書16頁）。愚問の極みである。都合の悪い事実は脳裏の地平線の彼方に放り出すのが被告及び被告代理人にとって精神衛生上最良の方策のようである。故に原告は改めて本事実を指摘する。

 

【販売資料】被告及び東急リバブルが洲崎川緑道公園をセールスポイントとして強調していたことは販売資料から一目瞭然である（甲第42号証「原告陳述書（二）」33頁）。

・       販売パンフレット「ボナペティート」（甲第6号証）は「豊富な緑に心やすらぐ「洲崎川緑道公園」」と記述する。

・       チラシ「マンション選びのポイント」（甲第11号証）は「緑道に隣接するため、眺望・採光が良好！」と記述する。

・       「現地案内図」（甲第12号証）では洲崎川緑道公園は緑色で塗られており、購入検討者に緑地であることをイメージさせる。

 

【現地案内図モノクロ版】東急リバブルの中田愛子は、アルス販売時に複数種類の「現地案内図」を原告に配布した。一つは甲第12号証である。甲第12号証はカラーで印刷されている。一方、A4のモノクロ版も配布された。

モノクロ版は甲第12号証とほとんど同じ内容である。隣地作業所を「ソーコ」と記述する点も同じである。相違点として洲崎川緑道公園の箇所に「春は洲崎川緑道公園でお花見！」とコメントする。これは洲崎川緑道公園が桜の名所であることを売主側が認識しており、アルスの数少ないセールスポイントとしていたことの証拠である。

古来より日本人はとりわけ桜の花を愛でてきた。桜ほど日本人にこよなく愛される花は見当たらない。花には桜以外もあるが、日本語では花は桜の代名詞となっているほどである。柔らかく微妙な色合いや均整のとれた五枚の花弁が愛されてきたことは周知の事実である。

井口弁護士の質問（「遊歩道の緑があるわけですか」）は遊歩道に樹木があるかを原告に尋ねたものである。被告自身が遊歩道の緑を確認して販売資料を作成したのではないのか。それともデタラメな虚偽広告であるのか。被告の自社物件に対する無知には呆れるばかりである。

大企業でありながら無知を恥じることなく、無責任な放言を行うことに怒りを覚える。被告は自社の販売資料をよく読み直し、今までいかに無責任で、その場限りの放言をしていたのか、真摯に反省すべきである。自ら作成した販売資料に恥じることのない言動をとるべきである。

 

【中田愛子説明】原告は契約締結前に東急リバブルの中田愛子に対し、「この窓を開ければ何ですか」と質問した。これに対し、中田は「遊歩道の緑ですよ」と答えた。身振り手振りを交えて、窓からの景色の美しさを強調した。

原告本人への当事者尋問において被告代理人は、この説明が契約締結後の内覧会に行われたかのように誘導尋問を行ったが、そのような事実はない。内覧会はアルスが建設中の時期に行われた。購入者が内覧できる居室はBタイプ（南東向き）と予め定められていた。原告住戸はDタイプ（北西向き）である。方位が異なるため、Bタイプの居室からは洲崎川緑道公園を眺望できる窓はない。Bタイプの居室からは遊歩道の緑の影さえ見ることができない。

もし内覧会の場で「この窓を開ければ何ですか」の問いに対し、中田愛子が「遊歩道の緑」と回答したならば完全な虚偽の説明になる。井口寛二弁護士の尋問には「契約締結後に如何なる説明しようと問題ない。如何なる嘘を並べようと恥じることはない」との姿勢が感じられた（原告本人調書18頁）。それが「売ったら売りっ放し」の東急不動産のポリシーであるとしても、健全な消費者感情からすれば中田愛子は余りにも無責任な回答をしたことになる。

そもそも被告は準備書面（2005年4月21日）において「眺望などは当時本件建物から見える景色（遊歩道の緑）を説明しただけである」と主張する。これは遊歩道の緑が見えると説明したことを認めた上での主張である。今更、「遊歩道の緑が見える」との説明を否定する資格はない。井口弁護士の私事都合により当事者尋問を延期した結果、粗探しに精を出せたのかもしれないが、相手方の主張を批判する前に無責任な変遷を繰り返している自己の主張を読み直すべきであった。

 

【公園緑地はセールスポイント】公園・緑地に隣接していること、更には緑地・公園が眺望していることは居住用不動産にとって大きなセールスポイントとなる。東急不動産自身、自ら販売する以下のマンションで積極的にアピールしている。

・       「クオリア恵比寿パークフロント」のWebサイトでは周辺環境のページで以下の記述をする。「公園を臨む南側バルコニーからは恵比寿東公園を臨み緑あふれる開けた眺めを楽しめる」

・       「ブランズ美しが丘二丁目」のWebサイトでは周辺環境のページで以下の記述をする。「たまプラーザ駅より整然と続く並木を眺めながらの道のり、ゆったりとした歩調が似合います。ほどなくして心休まる「美しが丘公園」、そして空に向かってまっすぐに伸びる気持ちのよいユリノキに彩られた景観の中に映える建物が姿を見せます」

・       「ブランズ文京本駒込」のWebサイトでは周辺環境のページで旧古河庭園を紹介する。

クオリア、ブランズは東急不動産のマンションブランド名である。過去実績では本件訴訟のアルス東陽町も含め、ブランド名としてはアルスが多用されていた。しかし、現在では東急不動産のWebサイトや宣伝広告で紹介するブランドはブランズ、クオリア、シーサイドコート、プレステージの四種類で、アルスは含まれていない。トラブルが多いため、ブランド名だけは変えたものと推測される。

原告が確認しただけでもアルス東陽町、東急ドエルアルス南砂サルーテ、アルス横浜台町でトラブルが確認されている。東急ドエル・アルス南砂サルーテのトラブルについては、甲第14号証「原告陳述書」43頁で紹介した。

関口冬樹は証人尋問では東急不動産は「中央林間の大きなマンション」で販売時の説明をめぐり購入者とトラブルになったと証言した（関口冬樹証人調書7頁）。東急不動産は中央林間では東急ドエルアルス中央林間を販売した。東急ドエルアルス中央林間は2001年12月竣工、17階建てである。設計は株式会社日建ハウジングシステム、施工は東急建設である。17階建てであり、「中央林間の大きなマンション」に合致する。

 

5          地盤の緩み

隣地所有者は隣地建替えをアルスと同時に行わない理由として地盤が緩む危険性を挙げた。

・       「土台がゆるむといけないからアルスが建ってからすぐ建てる」（訴状4頁）。

・       「地盤は正直な話、あります。隣でやっぱりいろいろやってるのが落ち着いたときのほうがよろしいかと思って、自分では、全てが終わった後に建てるというふうに言ってました」（隣地所有者証人調書2005年12月22日7頁）。

地盤が緩むのは基礎工事の時期である。ここでは地面を掘ってマンションを支える基礎杭を打ち込む。その際に水が抜ける等で周辺に地盤沈下等の悪影響を発生させる危険がある。隣地所有者は基礎工事の時期に同時に隣地建替え工事を行うことで、地盤の影響を恐れた。

アルスの基礎工事は2002年末から実施された。竣工は2003年9月である。従ってアルス竣工から数ヶ月程度経過した後に隣地建替え工事に着手した場合、アルス基礎工事から一年程度経過したことになり、地盤は落ち着く。アルス竣工後すぐに建替えを行うことは地盤の観点からも妥当である。

 

【シートパイル】アルスでは隣地建物の境界にシートパイルを埋めたままにしている。隣地所有者が原告に説明した（2006年3月11日）。シートパイルとは根切り等への土砂崩れや水漏れを防ぐために、根切り敷地の周囲に打つ鋼矢板を指す。根切りとは、基礎や地下構造物を作るため、地盤面下の土を掘削することである。シートパイルが埋めたままにされているため、アルス基礎工事以降の地盤への影響は抑制されている。

シートパイルは一枚何万円もするため、工事完了後は撤去することが多い。しかし、隣地所有者はアルス竣工後すぐに建替えるつもりでいたため、地盤への影響を懸念し、シートパイルをそのままにすることを依頼した。施工会社ピーエス三菱の山下洋史・東京建築支店工事第二部所長も了承して埋めたままになっている。これはアルス建設側が隣地建て替えがすぐに行われることを認識していたことを示している。

 

【家屋調査】被告は隣地建物について家屋調査を実施していない（甲第14号証「原告陳述書」26頁）。これは被告が隣地建て替えを十分に確定的なものと認識していたことの証拠である。

マンション業者にとって家屋調査は、近隣住民からのひび割れ等の苦情がマンション工事に基因するものか否かを判断するための証拠となるものである。家屋調査をしなければ、後で近隣住民から苦情を言われても、元々あったひび割れなのか判断できなくなる。

従って所有者が遠慮したことを理由に行わずに済むものではない。家屋調査を行わなかったことにより、後日、工事以外の原因による損傷について言いがかりをつけられる危険がある。それにも関わらず被告側は家屋調査をしなかった。これは隣地所有者の「すぐに建替える」との説明を現実的なものと受け止めていた証拠である。

 

【井田真介の不見識】井田真介は証人尋問でマンション建設後にマンションの重みで地盤が緩む危険性があると証言した。「大きいマンションを建てますと、その重みで建設地は多少なりとも沈むことがあります。そうしますと、それに接している周りの土地については土地が引っ張られたり、例えば道路が波打ってしまったりとか、多少その地盤に影響が出るということです」（井田真介証人調書8頁）。

これは建築に携わるものとして非常識な見解である。井田真介は大京、康和地所でマンション開発に携わっていたと説明するが、大京・康和地所のマンションへの信頼を地に落とす証言である。

マンションの重みを支えるために基礎が存在する。建物の重みを計算した上で十分に支えられるだけのものを基礎杭とする。杭がマンションの自重に耐えらず、地盤を緩めてしまうならば基礎杭としての意味がない。そのために構造設計（構造計算）が存在する。下記記述の通りである。

・       「どんな建物でも足元は基礎を通じて地盤に支持されて建てられている」（中村幸安、『建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口』日本文芸社、2004年、26頁）。

・       「マンションは、居住者の生命と財産を守るために、自重（マンション自体の重さ）や、地震・風などの外力に耐えられる構造設計が欠かせません」（「今だから考えたい！マンションの耐震強度」まんまるまぐVol.2（建通新聞社2006年）4頁）。

・       「建物を建てるには地盤の強さ（＝地耐力）に応じた基礎をつくる必要がある」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、219頁）。

建設地の地盤が軟弱ならば、建築に際して何らかの基礎補強対策が必要となる。地盤が軟弱だから、建設後にマンションの重みで地盤が緩むことがあるというのは建築主として無責任極まりない発言である。事実ならば、姉歯秀次元一級建築士らによる耐震強度偽装物件と同じである。否、土台が緩い建物は構造計算書偽造物件以上に脆く、崩れやすい。

建築物の安全性への配慮と意識の欠如が、様々なところで悲劇を引き起こし続けている。国内では耐震強度偽装事件が底なしの様相を示している。世界に眼を向けると、モスクワでは2006年2月23日、市場の屋根が崩落し、少なくとも57人が死亡した（「＜モスクワ屋根崩落＞57人死亡、32人が負傷」毎日新聞2006年2月24日）。

アルス施工後にマンションの重みが地盤に悪影響を与えるとの証言は、隣地所有者の意図とは全く異なるものである。マンション住民にとっては聞き捨てならない内容である。「後で手抜き工事が露見するかもしれない、いい加減な代物を作っているのではないか」。そのように疑われても仕方がない。基礎杭部分は地中に埋まってしまうため、欠陥工事を行っても発覚しにくい。

日本全体が住宅・建築物に関して、特にマンションに関して敏感になっている。大京や康和地所のマンション近隣住民にとっても不安である。問題の先送りでは明るい未来は来ない。東急不動産にはアルスの構造上の問題（欠陥）について明確に説明することを要求する。

 

6          被告提出証拠の不審

本章では被告提出証拠の不審点をまとめる。既に原告は甲第42号証「原告陳述書（二）」46頁以下で被告証拠の不審点を指摘した。本章では甲第42号証「原告陳述書（二）」作成後に提出された証拠を中心に論じる。

被告提出証拠には怪しげな物が多すぎる。真実から目をそむけるどころか、真相を覆い隠そうとするものばかりである。東急窓口の井田真介も「弁護士が嘘ばかりで驚いた」と言ったほどである。正義の立場から、もう少し紳士的にやってもらいたい。

 

6.1         窓ガラスのカタログ（乙第5号証）

【乙第5号証の1の非礼】乙第5号証の1はセントラル硝子株式会社「菱形はつしもワイヤー」のカタログである。本証拠は2005年（平成17年）7月15日に提出されたが、改めて差し替え版が再提出された（8月23日送付）。

カタログは全て写しで提出されたが、「表紙の裏側」のみカタログそのものからのコピーではなく、FAXで送付されたものを用いている。文書のヘッダー部左側に「05-8-8;12:57PM;東急不動産（株）住宅事業本部」、右側に「;0354583782 #1/1」と印字されている。これは東急不動産住宅事業本部のFAX（番号03-5458-3782）から2005年8月8日午後12時57分に送付されたものであることを意味する。

最後の「1/1」は一枚中の一枚目を送付したことを意味する。つまり、この時に送付したFAXが全部で一枚であること、つまり「表紙の裏側」一枚のみを送付したことを示している。また、文書中に手書きで「井口弁護士殿←東急不動産　大島03-3291-4065」とメモが残されている。これは東急不動産の大島聡仁が井口弁護士宛に送付したものであることを意味する。

一般にFAXで資料を送付する場合、相手に分かるように表紙に送付状を付すものである。しかしここでは被告と弁護士間の連絡とはいえ、本文中のメモ書きで、しかも矢印記号で済ませようとしている。被告従業員大島聡仁のビジネスマナーのなさには驚きを禁じえない。それをそのまま証拠として提出してしまう被告代理人の無作法にも呆れてしまう。

 

【虚偽の電話番号】原告は大島聡仁に何度も電話をしたが、一度も連絡を取ることはできなかった。「他の担当者はいますか」と尋ねれば「大島以外にはいない」と取次ぎを拒否された。コールバックを依頼しても「何時戻るか分からない」と拒否された。

大島に電話がつながらないのは当然である。大島が虚偽の電話番号を原告に通知したためである。元々、大島はアルスの建設に関与しておらず、原告とも面識がなかった。原告が大島の連絡先を知ったのは甲第32号証（東急不動産回答文書2004年10月15日、乙第7号証の1）が最初である。面識もないのに、いきなり文面を送りつけ、文中に追伸文を使用するのは無礼の極みであるが、連絡先の電話番号も虚偽であった。

甲第32号証では03-5458-4406と記述する。原告は少なくとも四回はこの番号に電話をしたが、一度も大島とつながることはなかった。大島の実際の電話番号は別のものであったためである。大島の電話番号が別物であると判明したのは乙第5号証の1によってである。

乙第5号証の1はセントラル硝子株式会社「菱形はつしもワイヤー」のカタログである。その表紙の裏側に大島が手書きで電話番号を記述する。そこでは03-3291-4065としている。甲第32号証の電話番号03-5458-4406とは異なる。番号が違うのだから、連絡が取れないのは当然である。大島には初めから原告に真面目に対応する意思がなかったことが明らかになった。連絡を取れないために原告が諦めて泣き寝入りすることを大島が期待していたことは明らかである。いくら相手にしたくないとはいえ、虚偽の電話番号を伝えるとは常軌を逸した対応である。

大島は自らの非礼について一言も詫びたことはなく、何ら反省していない。甲第37号証において、今更の感があるが、ようやく表面的な謝罪がなされた。これは東京都庁の行政相談で東急不動産担当者と連絡が取れないと相談した後に受け取った回答である。何をお詫びしているのか、何が申し訳ないのか理解できない内容である。しかも、そこには大島聡仁の記名はない。会社の陰に隠れ、自らは謝罪しない。都合が悪くなれば逃げ回る。トコトン卑劣な人間である。

大島本人の資質が大きいが、被告の従業員教育の悪さが問題である。正義感の片鱗もない大島聡仁を通して東急不動産の企業の品格が映し出される。東急リバブル及び東急不動産に対しては、「ほとんどの従業員は真面目に働いている」との言い訳にもならない言い訳は当てはまらない。大半が真面目な従業員ならば、そのような職場に騙し売りを行い、不誠実な対応をする悪徳不動産営業が平然と存在できる筈がない。

個人の問題ならばどこかで問題が露見するか、少なくても怪しい素振りが見つかる筈である。真面目な従業員が真面目な職場を作ろうとしている環境ならば見逃される筈がない。内部告発でも、本人に対する糾弾でも、外部通報でも何でも行われる筈である。放置されることはあり得ない。

 

6.2         井田真介文書（乙第6号証）

乙第6号証は井田真介が作成したとすることには疑問がある（甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁）。証人尋問により、不可解な事実が新たに判明した。

井田は別々の時期に「アルス東陽町の事業経緯」（1/2）と「近隣説明経緯」（2/2）を作成した。前者は2005年3月頃、後者は2006年6月頃に作成した。二枚は別々の時期に東急不動産の大島に渡したと証言した（井田真介証人調書16頁以下）。

しかし井田が2005年6月頃に作成したと証言する「近隣説明経緯」は「作成日　平成17年3月22日」と明記されている。井田は誤った日付が書いてあるにもかかわらず、判を押したことになる。不可解な証言である。

また、2005年7月に隣地所有者が井田に乙第6号証を見せたところ、井田は乙第6号証を見て、「弁護士が嘘ばかりなので驚いた」と答えている（甲第42号証「原告陳述書（二）」49頁）。

 

6.3         被告従業員文書（乙第7号証）

乙第7号証は二枚からなる。当初は二枚セットで提出された（被告証拠説明書2005年7月16日）。後日、差し換えられ、乙第7号証の1、乙第7号証の2と枝版が振られる（2005年8月23日送付）。乙第7号証の作成者には疑問がある。

 

【乙第7号証の1作成者】乙第7号証の1は原告宛文書である。但し証拠として提出されたものは写しである。文書上部に「05-06-21; 4:50 PM;　東急不動産（株）　住宅事業本部; 0354583782　#2/7」と印字されている。これは2005年6月21日に東急不動産住宅事業本部のファックス03-5458-3782から送信された文書であることを意味する。2/7とあるので、7枚目中の2枚目となる。

乙第7号証の1には大島聡仁の名前と「平成16年10月15日」の日付がある。証拠説明書でも「平成16年10月15日頃作成」とし、合致する。原告も平成16年10月頃、当該文書を受け取っている（甲第32号証）。そのため、2004年11月以降に作成されたものではないことは確かである。

乙第7号証の1の作成者については関口冬樹証人尋問で疑いが生じた。乙第7号証の1には大島聡仁の名前がある。被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）でも「被告社員大島作成」とする。

しかし証人尋問において関口冬樹は乙第7号証も自分が書いたと証言する。被告代理人井口寛二弁護士は乙第7号証の１（原告宛文書）及び2（報告書）を示した上で、「これは私が原稿をつくってあなたが書いてサインしたという話しじゃなかったですよね」と質問した。これに対し、関口は「いえ、違います、違います。私のほうで書きました」と回答した（関口冬樹証人調書22頁）。

関口冬樹と大島聡仁の何れかが嘘をついていることになる。被告には乙第7号証の1の作成者を明確に説明することを要求する。

 

【関口の偽証】乙第7号証の2についての関口冬樹証言は明らかな偽証である。原告及び裁判所を愚弄する非常に由々しき問題である。

関口冬樹は乙第7号証の2を2005年2月頃に作成したと証言した（関口冬樹証人調書13頁）。国土交通省から宅建業法違反の件で呼ばれたこととは関係ないとも証言した。これは明らかな虚偽である。

被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）は乙第7号証の2について以下のように説明する。「平成17年7月8日頃作成」「被告は、国交省に本件に関する経緯を文書によって説明しているが、乙7の2は、国交省に提出した文書に数箇所書き加えをした文書」。

被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）の説明から、乙第7号証の2が国土交通省への報告書が元になっているものであることは明らかである。被告は自ら様々な嘘を交えた屁理屈というべき主張をしながら、他方で御丁寧にも自ら墓穴を掘る矛盾した証言をした。

国土交通省に提出した報告書を土台として、自己に都合のよいように改竄したものが乙第7号証の2である（甲第42号証「原告陳述書（二）」51頁）。実際、乙第7号証の2は隣地所有者宛東急不動産株式会社住宅事業本部「ご報告書」（甲第40号証）とほぼ同じ内容である。甲第40号証中で「以下同文を国土交通省関東地方整備局建政部建設産業課宛てに追加補足文として提出させていただきます」と記述する。

被告は改竄した証拠を提出して裁判所を欺こうとした。甲第40号証は被告が証拠の偽装を行ったことを裏付ける証拠である。被告側の偽装工作の実態までもが白日の下に晒されている。

 

【乙第7号証の2作成者】被告は乙第7号証の2作成者を関口冬樹とするが、疑問である（甲第42号証「原告陳述書（二）」51頁）。東急不動産住宅事業本部の林正裕グループリーダーは隣地所有者に対し、「申し訳ありません。井口寛二弁護士と大島聡仁が勝手に書いたものです。すぐに訂正させます」と約束した（甲第13号証「隣地所有者陳述書」9頁）。

関口冬樹証人尋問においては疑問を深める質問が井口寛二弁護士からなされた。井口弁護士は関口冬樹に対し、以下の質問をしている（関口冬樹証人調書22頁）。

この様な確認をわざわざ行うところに被告の焦りが見受けられる。井口弁護士は隣地所有者証人尋問においても同種の質問をしている。甲第13号証「隣地所有者陳述書」には補足のページがある。これについて井口弁護士は「書いたときに、書いたものをお見せになって、ここに補足というのがあるんだけれども、後で、足りないので補足事項を書いてくれという話だったんですか」と質問した（隣地所有者証人調書17頁）。

当然の事ながら、隣地所有者に一蹴された。自分が行っていることは相手側も行っていると考えて失敗する典型例である。これらの質問から井口弁護士の仕事のやり方が良く理解できる。被告提出証拠には常に多くの作為性が介在している。東急不動産窓口の井田真介が「弁護士が嘘ばかりなので驚いた」と呆れるのももっともである（甲第42号証「原告陳述書（二）」49頁）。

 

6.4         金井照彦文書（乙第9号証）

乙第9号証は株式会社SHOW建築設計事務所「アルス東陽町設計計画の経過について」（金井照彦作成、2005年10月7日）である。SHOW建築設計事務所は昇建築設計事務所とも称する。乙第9号証の形式及び内容には不審点が多々ある。

先ず形式上の不審点である。乙第9号証は段落により、左余白が区々である。段落番号が振られている箇所もあるが、一番の段落と二番の段落でも左余白が僅かに相違する。乙第9号証は印書されたものだが、ワープロソフトで作成する場合に左余白を区々にすることは普通しない。これは明らかに複数の文書を貼り付けたものをコピーした結果である。

 

【被告主張との矛盾】乙第9号証の内容上の不審点第一は、被告の主張と矛盾する。被告は以下のように主張する（被告準備書面2005年4月21日）。「康和地所は、訴外隣地所有者に対して、敷地境界をフェンスではなくて、ブロックまたはコンクリートにすること、本件マンションの北側の2階、3階の開口部を片ガラスにすることで検討することを説明していた」（原文のまま。片ガラスは型ガラスの誤り）。

これに対し、乙第9号証は「２階まで半透明の窓にしていましたが、東急不動産担当者から将来対応の為、また隣接地所有既存建物が居室内から見えることについて視覚的な配慮の理由より3階まで半透明の窓にしたいとの要望を受け、計画しました」とする。当初は二階までを型ガラス（半透明）としていたが、東急不動産担当者の要望により三階までを型ガラスにしたとする。

乙第9号証の記述が真実ならば東急不動産が事業主になる前の康和地所の段階では型ガラスは二階までである。康和地所が「三階を型ガラス」にすることを近隣住民に説明できる筈がない。被告の主張が誤りであることは、被告自身が提出した乙第九号証により証明された。

原告は既に被告の主張が誤りであることを主張していた（甲第42号証「原告陳述書（二）」26頁）。原告の主張の正しさが改めて確認された。原告が主張した途端に、今までの主張と矛盾する証拠を提出する。客観的な証拠を突きつけられると、苦し紛れに主張を変更して何とか誤魔化そうとする。自らの主張に対する反省は微塵もない。何と卑劣な訴訟態度であろうか。

東急不動産は法廷で虚偽の主張を行う非道不誠実な企業である。不誠実極まりない訴訟態度である。裁判制度そのものに対する冒涜である。裁判所を愚弄するものであり、司法制度に対する挑戦である。

 

【半透明とした理由】第二に東急不動産担当者が窓を半透明にすることを要望した理由は成り立たない。「隣接地所有既存建物が居室内から見えることについて視覚的な配慮の理由」をあげるが、これは居室から既存建物が見えなければ成り立たない。

実際のところ、既存建物は、三階はおろか二階からの眺望も妨げるものではなかった。二階購入者は購入検討時に販売担当者である東急リバブルの宮崎英隆から建設中のアルス二階の窓から撮影した写真の提示を受けた。二階購入者は、この写真を確認してアルスの購入を決意した（甲第14号証「原告陳述書」20頁、二階購入者陳述書）。

また、上記の理由ならば窓を半透明にする決定は二階と三階の同時に行うのが自然であり、三階だけを設計後に半透明にしたことの理由にならない。窓を半透明にした理由は隣地所有者から三階建てを建設することを聞かされたためとするのが自然である。

被告は何時建てられるかも分からない願望的な話ではなく、アルス完成後すぐに建替えられると確信していた。井田真介も隣地所有者に対し、「早く謝っちゃえばいいのに。隣地所有者が三階建てと言うから三階までを曇りガラスにしたのにねえ」と発言している（甲第42号証「原告陳述書（ニ）」49頁）。

 

【設計業者として相応しくない回答】第三に乙第9号証には設計業者として相応しくない回答がある。乙第9号証では「甲第15号証のパンフレットは、アルス東陽町販売上においてセレクトプランを用意しておりましたので、その際のセレクトプランの一部のパンフレットであることを確認しました」と記述する。

原告は東急不動産・東急リバブルが「複数種類の図面集を使い分けて営業していた」と主張する（甲第42号証「原告陳述書（二）」15頁）。原告が証拠として提出したパンフレット（甲第15号証）が「一部のパンフレットである」ことは、複数種類のパンフレットが存在するとの原告主張が裏付けられたことになる。

不可解なのは、これを設計業者の株式会社SHOW建築設計事務所が回答している点である。販売パンフレットは東急不動産（事業主）又は東急リバブル（販売代理）が作成するものであり、設計業者の関知するところではない。まして事業主である東急不動産が自ら作成した筈の販売パンフレットについて設計業者に照会することは理解できない。乙第九号証の作成者はSHOW建築設計事務所（金井照彦）ではないと主張する。

 

【セレクトプランの虚偽】第四にセレクトプランに関する説明には虚偽がある。乙第9号証は「甲第15号証のパンフレットは、アルス東陽町販売上においてセレクトプランを用意しておりましたので、その際のセレクトプランの一部のパンフレットであることを確認しました」と記述する。しかし甲第15号証はセレクトプランの一部ではない。

セレクトプランと称するものは居住者が間取りを選択できるシステムであると東急不動産は主張する。東急不動産のWebサイトではセレクトプランについて以下のように説明する。

「当社マンションにもセレクトプランのシステムはございます。通常のセレクトプランでは、３LDKの和室に面するLDをひろげて２LDKにするといったあらかじめ決められた２つ程度のプランを選択するだけで、それ以外の変更はできません」（東急不動産「提案します！マンション選びの新発想」）。

この種の販売手法は青田売り物件で見られるものである。以下のように指摘されている。「メニュープランというのがそもそも、マンション購入者を小バカにしたシステムだと思う。まさに小手先だけの変更で、購入者の満足感を誘おうとしているように見えてしかたがない」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、53頁）。

しかし原告はセレクトプランで間取りを選択したことはない。原告の購入検討時期は工事が進められていた段階であったため、既に間取りは決められていたためと説明する（関口冬樹証人調書21頁）。実際、東急リバブルの販売担当者から原告に対し、セレクトプランの説明はなされなかった。

従って原告にセレクトプランの図面集を配布する意味がない。選択できない図面を受け取ったところで、文字通り画餅である。実物と相違する間取り図を配布して不動産の購入を迫ることは明白な詐欺である。

 

6.5         隣地建物写真（乙第10号証）

乙第10号証は建替え前の隣地建物の写真である。しかし写真は小さく、不鮮明である。一消費者である原告でさえ、より鮮明な写真を入手している（甲第43号証）。被告が乙第10号証以外より分かりやすい写真を所持していないとは考えにくい。「何らかの理由で意図的に隠しているのではないか」との推測を抑えることができない。被告は真実を明らかにしようとする正義感に欠けていると判断する。

実際、二階住戸の販売時には購入検討者に対し、建設中の二階住戸の窓から撮影した写真を提示までしている。二階住戸の購入者は、その写真で隣地作業所が日照・眺望を妨げないことを確認したため購入を決断した。この写真も騙し売り判明後の2005年12月に二階住人が東急リバブルの宮崎英隆に請求したところ、拒否されている（甲第14号証「原告陳述書」20頁）。

 

6.6         越境覚書（乙第11号証）

乙第11号証は隣地所有者と東急不動産の間に交わされた越境についての覚書である。本覚書の目的は越境の確認である。隣地建物がアルス敷地に越境していることを確認し、隣地建物を取り壊す際は越境部分を除去することを約束したものである。

被告証拠説明書（2006年2月8日）は「取り壊しに関する時期が全く明記されていない」と主張する。しかし、被告主張は失当である。

第一に乙第11号証は越境の確認、隣地建物解体時の越境部分除去を定めたものである。文書の目的から解体時期を記述する意味がない。アルス二階三階の購入検討者に隣地建替えを説明することは既に被告が了承していることである。本覚書に記述することではない。

第二に乙第11号証の文面を作成したのは被告である。隣地所有者は記名捺印しただけである。覚書は東急不動産の窓口であった井田真介が隣地所有者に記名捺印を依頼した。文面は全て東急不動産側で作成しており、隣地所有者は記名捺印のみを求められた。従って解体時期が明記されていないことは、単に東急不動産が自社に都合の悪い事実を記述しなかったことを意味するにとどまる。

むしろ被告はアルス完成後すぐに三階建てに建替えられることを聞いていたにもかかわらず、これを示す事実を明記して購入者全員に伝えてしまうと二階三階が売れなくなることを恐れ、故意に記述を避けたものと考えられる。

もともと越境の確認を目的としたに過ぎない文書を、今頃になって騙し売りを正当化する証拠としてこじつけようとする態度は追い詰められた被告の往生際の悪さを際立たせる。ここに騙し売りの重大な悪意・計画性がうかがえる。実際、東急リバブルは四階購入者にはアルス完成後、すぐに三階建てに建替えになると説明した（甲第14号証「原告陳述書」31頁、甲第42号証「原告陳述書（二）」31頁、四階購入者陳述書）。

第三に隣地所有者は「アルス竣工後すぐに建替えを行う」と説明した。隣地所有者は被告側からアルス竣工時期の明確な説明を受けていない。従って隣地所有者の側から「何年何月に建替えを行う」と書くことはない。

被告は「アルス竣工後、すぐに建てる」との説明で了解し、二階三階の購入者に説明することを約束した。被告は井田真介からの報告や家屋調査不要との回答からアルス竣工後すぐに三階建てに建替えが行われることを熟知していた。被告は隣地所有者に家屋調査を申し入れたが、隣地所有者は「すぐに取り壊すから家屋調査はやらなくていい」と答え、家屋調査はなされなかった。

 

【写し】被告提出証拠は原本ではなく、写しである。文書左端に縦書きで「05-12-21; 9:49; 東急不動産（株）住宅事業本部; 0354583727 #1/1」と印字されてある。これは2005年12月21日の9時49分に東急不動産住宅事業本部のファックス03-5458-3727から送信したことを意味する。送り先は被告代理人事務所と推測する。

本証拠は隣地所有者の証人尋問当日（2005年12月22日）に何らの予告なく提出したものである。被告代理人に送付されたのも僅か一日前であることが分かる。

 

6.7         建設省告示（乙第12号証）

乙12号証は建設省（現国土交通省）告示の写しである。証拠説明書（2006年2月8日）によると、アルスが建築基準法の規制をクリアしていることの立証を目的とする。建築基準法を満たすことは建物を販売する以上、当然のことである。アルスが建築基準法に違反しているならば、ヒューザーや木村建設等の耐震強度偽装物件と変わらない。

建築基準法は最低基準に過ぎない。建築基準法第1条が「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする」と規定する通りである。建築基準法を満たすことは最低限の前提であり、物件にとって何らの自慢にもならない。

被告が建築基準法違反ではないと主張することはアルスに建築基準法違反の疑いがかけられていることの裏返しである。東急不動産のマンション（アルス、クオリア、ブランズ等のブランドがある）は数頁にも及ぶ証拠資料をわざわざ提出しなければ建築基準法に合致するか否か説明することができないことを示している。東急不動産がレベルの低い物件を提供していることを示しているに過ぎない。

 

6.8         購入条件書（乙第13号証）

乙13号証は原告本人への当事者尋問の場において被告側が突然提出したものである。本書面のヘッダー部には「2006 02/08 10:20 FAX 03 3463 7815　東急リバブル総務課」と記述されている。これは2006年2月8日10時20分に東急リバブル総務課の番号03-3463-7815のファックスから送信されたものであることを示す。即ち本証拠自体は写しであり、原本ではない。送信先は東急不動産又は被告代理人事務所と推測される。

問題は送信日付である。2月8日10時20分は尋問当日の午前中である。元々、原告本人の当事者尋問は12月22日に行われる予定であった。しかし三名の被告代理人（井口寛二、野村幸代、上嶋法雄）のうちの一人である井口弁護士の私事都合により延期された。

当事者尋問の延期は原告側が望んだことではなく、被告側が要求したことである。延期は原告にとっては想定外の事態であった。一般人にとって証言台に立つことは緊張を要し、勇気を要することである。心の準備が必要である。

原告本人の証言が延期されるならば、原告本人が出廷する必要は全くない。しかし、被告代理人から原告代理人への連絡が当日の開廷直前であったため、原告本人が知ったのは法廷に到着した後である。被告側からもっと早く連絡があれば別の行動がとれたであろうが、後の祭りである。これまでも被告は自ら知っている情報について原告にわざわざ調べさせる等、原告に無駄な労力を費やさせていた。今回の件もその延長線上で理解するのが正しい。この期に及んでも被告は不誠実である。

被告代理人の都合により、延期になることは原告にとってマイナスにこそなれ、プラスになることはない。逆に被告にとっては、この上なく有効な心理攻撃となる。しかし「身内の危篤」と説明されたため、「それは心配なことでしょう」と原告側は一も二もなく承諾した。

ところが被告側は延期中に新たな証拠を収集していたことになる。被告代理人の身内の危篤を口実として延期し、実は時間を稼いだ。延期の影で証拠収集をしていたとなると、母親の危篤という口実自体が怪しいものに思えてくる。訴訟当事者として信義に適ったものと言うことはできない。被告及び被告代理人の民事訴訟手続きに対する姿勢を示すものとして見逃せない事実である。真実ならば親不孝の極みである。

 

【弾劾証拠】被告は乙第13号証を弾劾証拠として提出したとする。弾劾証拠は尋問中、供述の矛盾や誤りを突くために、反対尋問者が期日において提出するものである。言いたいことを散々言わせて、弾劾証拠を突きつけるのが基本的な反対尋問のテクニックである。しかし被告は弾劾証拠の用法を誤っている。弁護士を三人も付していることが信じ難い。

弾劾証拠は尋問する相手に突きつけなければ意味がない。ところが井口弁護士は原告本人に証拠は見せず、「6月22日に署名、捺印をしたか」と追及した。どのような書類かは一切見せず、「書いたか」とだけ追及した（原告本人調書17頁）。何が書かれているか分からないものを認めることができる筈がない。

全く分からないため原告が手がかりになることを話そうとすると、井口弁護士は「そんなことは聞いていない。そんなことは聞いていない」と机をバンバン叩いて原告に話をさせないようにした。有無を言わせぬ強硬な態度であった。語気語調には凄まじいものがあった。被告代理人の根拠を提示しない追及があまりにも激しかったため、原告は顔に爪を立てられた気がしたほどであった。卑劣な追及に怒りの方が先に立った。

うっかり「Yes」とでも言おうものならば一億円の借用書でも提示しかねない。詐欺師も真っ青の卑劣な手法である。専門知識のない消費者を欺く詐欺的手法である。このような弁護士を雇ってまで自社の責任を否定しようとする東急不動産には心底失望する。余りにも卑劣極まりない手法に呆れ返るばかりである。

 

【購入条件書】乙第13号証は売買代金より190万円値引きされた額で購入することを約した「購入条件書」とされる。乙第13号証では契約締結日が何故か2003年6月22日となっている。また、原告の住所が江東区富岡となっている。当時、原告は記載の住所に居住していたが、住民票上は埼玉県を住所としていた。この事情は中田愛子にも説明しており、中田の指示で契約書等は住民票上の住所を記述した。不動産売買契約書（甲第3号証）、覚書（甲第4号証）、受領証（乙第2号証）は全て住民票上の住所となっている。

 

【二重価格疑惑】中田愛子は原告にアルスを勧めた当初より、値引きの意向を示していた。値引きをする代わりに、6月中の契約締結を求めた。これは自らの営業成績のために期末（6月末）までに売り上げを立てたいとのことであった。

中田愛子は原告が交渉する前から値引きを持ちかけており、今から考えると二重価格であったと判断する。他のマンション住民も原告と同様な形で値引きを受けている（二階購入者の原告宛メール2006年3月25日）。「契約前の話し合いの段階でかなり早い時点で値下げを提示してきました。他の不動産を回ったときは決してそのようなことはありませんでした」とする。

悪質リフォーム業者の営業手法としても以下が紹介されている。「最初の見積もりから一気に減額したことについて、特別に安くしたので他言しないようにとも念を押されたという。減額したといっても、まだ法外な価格であることを知られないようにするためだ」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、127頁）。

本文書は中田が早い段階で値引きを原告に持ちかけていたことを裏付ける証拠である。被告の値引きが最初から二重価格であることを示す証拠である。中田愛子が原告に値引きについて口外しないことを求めたのも、二重価格の露見を防止するためである。

 

【口外無用】乙第13号証では「この条件に関しては、一切口外致しません」と記述してある。原告は中田愛子から口頭で同内容を依頼されていたことは記憶している。記憶していたからこそ原告は甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁で以下のように記述した。

これは乙第6号証（井田真介陳述書）に井田が知る筈もない事実（原告の契約締結日）が記述されていることを非難した文脈である。そのため、原告は井田真介が乙第6号証の作成者であるか、強い疑問を抱いている。

もし井田自身が本証拠を記述したものならば他者から教えられたと考えるしかない。実際、井口寛二弁護士は弁論準備手続（2005年7月15日）において「他から聞いたのでしょう」と回答した（甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁）。井田が聞いたとすれば相手は契約について知っている東急不動産、東急リバブル、原告の何れかである。しかし原告と井田は面識がない。

乙第13号証では「口外致しません」との義務は原告側のみ片務的に負っているように読める。しかし、宅地建物取引業者である東急リバブル及び東急不動産が宅建業法第45条に定める守秘義務を負っていることは指摘するまでもない。

また、個人情報保護法第23条第1項は「個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない」と定める。この「提供」は、物理的な提供に限定されない。個人情報を見せるだけの場合や、口頭で説明するだけの場合も「提供」に該当する（不動産業における個人情報保護のあり方に関する研究会「不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方」2005年1月）。

 

【申込の強弁】当事者尋問の場において井口弁護士は本書面を持って原告が申込をしたと強弁したが、本文のどこにも申込とは書かれていない。原告は中田愛子から口頭で「値引きをするから口外しないように」と頼まれたことは記憶している。しかし井口弁護士が主張するように、これをもって契約した覚えはない。原告は井口弁護士が強弁した意味合いの書類は書いていない。そもそも重要事項説明は6月26日に行われた。

宅地建物取引業法は宅建業者に契約成立までに重要事項の説明を義務付けている。消費者は重要事項説明の内容を踏まえて契約を締結するか判断する。最終的に購入するか否かの判断は契約書、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画を受領し、内容をよく確認すると同時に周辺環境、建物の性能、最終資金計画を確認した上で行う。

東急不動産が乙第13号証の「確約」をもって契約締結又は何らかの契約上の拘束力が発生したと強弁するならば明白な宅建業法違反である。原告は既に東急不動産及び東急リバブルによる本件騙し売り行為を宅建業法第47条違反（重要事項説明義務違反）と主張している。正義感の欠如した悪徳不動産業者にとっては勲章なのかもしれないが、新たに宅建業法第35条（重要事項の説明）及び第45条（守秘義務）違反が加わると主張する。

乙第13号証は原本ではなく、コピーである。コピーは操作ができる。今までの被告提出証拠には複数の文書を貼り付けて合成したとしか考えられない操作の後が確認できる（乙第6号証「井田真介陳述書」、乙第9号証「SHOW建築設計事務所・金井照彦文書」のフォーマット）。乙第13号証の真正性は原本でなければ判断できない。

 

【申込証拠金】原告は契約締結前に申込証拠金10万円を支払った（原告本人調書22頁）。被告証拠説明書（2006年3月9日）は申込金とするが誤りである。申込金ではなく、申込証拠金である。

申込証拠金は契約が成立した時に手付金の一部に充当され、不成立の時はその時点で返済する金銭である。買い主の順位保全や購入の意思確認を目的とするものである。加えて東急リバブルの中田愛子は原告に「重要事項説明を受けるためには申込証拠金を払う必要がある」と説明した。

申込証拠金を支払っただけでは契約成立に何らの影響も及ぼさない。東急リバブルの申込書自体、「契約期限までに本申込物件について、貴社と売買契約を締結しないとき」「契約期限到来前に、本申込を辞退したとき」は、「本申込みはその効力を失う」と記述する（「申込」「申込み」と送り仮名が統一されていないが、原文のまま）。

但し消費者の無知につけ込む悪徳不動産業者も存在する。翻意した顧客に対し、「次のお客さんが見つかるまでは解約できない」｢全額は返せない｣と言って、申込証拠金を返金せず、強引に契約をさせようとする。

「業者の中には、なんとかして売りつけようと、「申込書を書いたからには、買わなければならない」などと圧力をかけてくるところもあります」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、192頁）。

被告証拠説明書（2006年3月9日）は申込証拠金を支払ったことと契約の拘束力を関係付けたいようである。これは東急リバブル及び東急不動産が申込証拠金を支払っただけの消費者に対し、強引に契約を強いる悪徳業者であると自ら認めたことを意味する。そのような主張は知っている者から見れば、自社の信用を失わせることに他ならない。

 

6.9         証拠説明書

被告の証拠説明書送付は不誠実である。期日直前に送付する。原告側に十分な吟味、反論させる時間を与えさせない姑息な手段である。

被告証拠説明書（2006年2月8日）、乙第11号証、乙第12号証を原告代理人に送付したのは2006年2月6日である。2月8日が証人尋問であるため、僅か2日前である。原告代理人が受領したのは翌7日である。6日は日曜日であるので、被告代理人は僅か一営業日前に送付したことになる。証人尋問の前日に送付したのと同じである。

被告証拠説明書（2006年3月9日）を原告代理人事務所に送付されたのは期日前日の2006年3月8日である。

 

【被告代理人の不可解】被告代理人は証拠説明書毎に変遷している。

被告代理人は井口寛二弁護士、野村幸代弁護士、上嶋法雄弁護士の三名である（東急不動産株式会社「訴訟委任状」2005年3月11日）。

しかし被告証拠説明書（2006年2月8日）では被告代理人弁護士から上嶋法雄弁護士の名前が消え、井口寛二弁護士と野村幸代弁護士の二名になっている

さらに被告証拠説明書（2006年3月9日）では井口寛二弁護士、野村幸代弁護士、上嶋法雄弁護士の三名が名を連ねる。被告証拠説明書（2006年2月8日）で名前がなかった上嶋弁護士の名前が復活している。しかし、上嶋弁護士だけ印鑑が押されていない。井口弁護士と野村弁護士の印鑑は押されている。証拠説明書に代理人の印鑑を押すことは必須ではないが、これまで印鑑が押されており、他の弁護士は押しているにもかかわらず、一人だけ押していないことは不可解である。

代理人の名前が出たり消えたり、印鑑が押されていたりいなかったり、虚偽の主張や偽証があったり、原告本人の証人尋問を当日になって突然延期したり、自ら申し出た証人の氏名を間違える等、被告代理人は本訴訟に対して不真面目なこと極まりない。答弁書では「請求の原因に対する認否」に何も書かず（明らかな筈の売買契約の存在すら認めていない）、第一回口頭弁論に欠席する等、被告代理人は最初から不真面目であった（甲第14号証「原告陳述書」42頁）。そもそも被告の方から「裁判所で話しましょう」と原告に提訴を求めたのではなかったか。

三人の被告代理人のうち、出廷するのはいつも井口弁護士だけである。耐震強度偽装事件や東横イン偽装事件では有資格者の名義貸しが問題となった。被告代理人として名を連ねる以上、三人の弁護士が揃って出廷して欲しいものである。

 

【氏名の誤り】被告は関係者の氏名を間違えた文書を平然と裁判所に提出している。人の名前は人格の基礎であり、人格の象徴である。東急不動産が裁判所に提出する文書において個人の人格を平然と軽んじる企業であることの証左である。

第一に被告証拠説明書（2006年2月8日）の乙第11号証説明では隣地所有者の姓を誤っている。自社に不利な事実を証言する証人には敬意を払わなくても良いと考えているのか。

第二に被告証拠申出書（2006年1月6日）では井田の名前を誤っている。井田のフルネームは井田真介である（乙第6号証）。しかし証拠申出書では、井田信介となっている。

自ら申請する証人の氏名を間違えるとは如何なるつもりであろうか。井田真介は被告のために偽証までさせられている。井田に偽証をさせて罪を被せるのも被告の手法の内ならば、被告にとっては井田も敬意を払う必要のない人間なのだろう。

井田の尋問事項は本文中に書かれているが、何故か「別紙証人井田真介氏用尋問事項」が添付され、同内容の尋問事項が繰り返されている。

 

7          証人尋問の不審

本章では証人尋問における証言内容の不審点を記述する。原告は証人調書を読み進めるにつれ、被告側証人（井田真介、関口冬樹）の証言内容が、あまりにも実態とかけ離れた内容になっていることに強い衝撃を受けた。

 

7.1         井田真介

【アルス建設地購入時期】康和地所株式会社は2002年（平成14年）4月23日にアルス建設地を購入した（甲第1号証）。この点についての井田真介証言は誤りである。井田は2002年夏頃に購入したと証言した（井田真介証人調書2頁）。

井田は現在、用地仕入れ専門の不動産業者アソシアコーポレーション株式会社の取締役をしているとのことだが、誤った購入時期を証言するとは粗末である。

 

【リリーベル門前仲町サーモス】康和地所はアルスと前後して、同じ江東区でリリーベル門前仲町サーモスの分譲を計画していた。アルス自身は当時、リリーベル東陽町サーモスとして企画していた。

リリーベル門前仲町サーモスは2002年8月1日に着工を発表し、2003年9月中旬竣工予定とする。門前仲町と称するが、実際の立地は江東区佐賀一丁目である。施工は大末建設株式会社、企画設計は康和地所株式会社一級建築士事務所、設計監理は株式会社東建一級建築士事務所が担当した。

リリーベル門前仲町サーモスについての井田真介証言には誤りがある。井田は「リリーベル門前仲町」と証言する（井田真介証人調書2頁）。自社物件の正式名称を言えないとは従業員として粗末である。井田は康和地所のアルス建設地売却後も東急不動産の窓口として働いていた。アルス竣工後の2004年1月に退職したと証言した（井田真介陳述書1頁）。本当に康和地所の従業員であったのか怪しくなる。

 

【アソシアコーポレーション】井田真介は名刺によると、アソシアコーポレーション株式会社の取締役である。井田はアソシアコーポレーションについて「マンションデベロッパーになるべく、同じような事業をしております」と証言した（井田真介証人調書2頁）。これは井口寛治弁護士が事業内容を質問した時の回答である。井田証言は、会社の事業内容を説明する回答としては正しくない。

アソシアコーポレーションは電話帳にも掲載されておらず、Webサイトも公開していない（2006年2月27日現在）。但し、求人広告が出稿されているため、実態を把握することができる。この求人広告は遅くとも3月4日にはWebサイトから削除された。

求人広告では「アソシアコーポレーション株式会社は、住宅開発用地仕入、事業計画・商品企画・開発等の用地仕入れに特化した会社」と説明する（転職サイト「リクナビNEXT」2006年2月15日）。

不動産デベロッパーとは土地を購入して建物を建て、販売することで収益を上げることを業務にする企業である。アソシアコーポレーションは、せいぜいデベロッパー業務の一部しか行っていない。仕入れた用地をデベロッパーに転売することが業務である。悪く言えば地上げ屋である。

目指すだけならば何を目指そうと自由であるが、現実と思いは厳格に区別する必要がある。デベロッパーを目指すこととデベロッパーであることには天と地の開きがある。アルスに関係する不動産業者は現実と想像を区別しない傾向があるように見受けられる。隣地所有者が「アルス竣工後すぐに建て替えする」と言ったことは事実であり、「建て替えは不確実かもしれない」と思ったことは想像に過ぎない。

 

【不動産協会】井田真介はアソシアコーポレーションが不動産協会に加盟していると証言する。これは井口寛二弁護士の「不動産協会に入っておられる」との質問を肯定する形での回答である（井田真介証人調書2頁）。

これはミスリーディングである。アソシアコーポレーションが加盟しているのは社団法人全日本不動産協会である。社団法人不動産協会ではない。求人広告（転職サイト「リクナビNEXT」2006年2月15日）では「所属団体／社会法人全日本不動産協会」と記述するが、社団法人の誤りである。

社団法人不動産協会も社団法人全日本不動産協会も不動産の業界団体であるが、両者は別個の団体である。前者は不動協、後者は全日と略される。前者が大手企業を中心に組織されるのに対し、後者は中小零細企業を広範に含む。

社団法人不動産協会には東急不動産及び東急リバブルも加盟している。被告代理人が不動協と全日の区別も付けられないとは考えられない。「アソシアコーポレーションが不動産協会に入っておられる」とは甚だ不見識な発言である。それとも会社の信用を見せかけるために故意に偽証したのか。

 

【運河の埋め立て】原告は洲崎川緑道公園について「洲崎川を埋めたてて公園にされた」と説明した（甲第42号証「原告陳述書（二）」32頁）。その後、証人尋問において井田真介は「今公園になっているところは川でもありました」と証言した（井田真介証人調書2006年2月8日7頁）。もっともらしく証言するが、既に原告が陳述書で指摘済の事実である。

物件の販売時には、洲崎川を埋めたてたことも地盤が弱いことも一切説明していない。販売資料にも一切記載していない。都合の悪いことは一切説明しないのが被告及び東急不動産の営業方針である。

 

7.2         関口冬樹

関口冬樹はアルスの重要事項の説明において、問題物件を売り抜けるため、井田から聞いた話を歪曲し、不利益事実を隠蔽した。関口冬樹は数々の偽証を行ったことが判明している。

被告従業員の関口冬樹が隣地所有者と重要事項の話をしたことはあり得ない。そもそも今頃になって関口冬樹が担当者として登場すること自体に説明がつかない。原告に対し、関口冬樹が担当者を名乗ったことはない。被告は不誠実にも大島聡仁という全く無関係な人間を担当者としていた。原告は、関口とは話をしたこともない。関口に会ったのは訴訟手続き開始後である。

隣地所有者、東急リバブル・今井由理子、宮崎英隆、東急不動産・野間秀一の説明から、関口が隣地所有者と重要事項説明に関する話等、大事な話を何一つしていないことは明白である。

・       隣地所有者は「関口とは立ち話しかしていない。重要事項やモデルルームのような大事な話はしていない」と説明する。

・       東急リバブルの今井由理子、宮崎英隆は原告宅訪問時に以下の説明をした（2004年9月19日）。「誰一人として隣地所有者の話を聞いていません。松岡、野間、関口が東急不動産の担当者です。関口だけが隣地所有者と会ったことはあるが、挨拶程度の立ち話です」。原告に対し、「一体、隣地所有者が誰に説明したのか調べてください」と要求までした。

・       関口の上司である野間秀一課長も「隣地所有者からは聞いていない。井田から聞いた」と説明した（原告との協議の席上2004年12月12日）。

 

【担当者交代】今井由里子らの原告宅来訪後、被告側は担当者を宮崎英隆から大島聡仁に一方的に変更してきた。大島は何も分からず、いい加減で無責任な人間であった。ろくに敬語も使うことができない。のらりくらりと逃げ回っているだけのとんでもない人間であった。後日、アルスの建設に全く関与しておらず、担当者を名乗る資格も疑わしいことが判明する。

原告は担当者を大島以外の人間に変えて欲しいと要望した。少なくとも以下のメールによって要望した。

・       東急不動産宛原告メール（2004年11月22日、甲第39号証3頁）

・       東急不動産宛原告メール（2004年12月1日、甲第39号証6頁）

・       東急リバブル宛原告メール（2005年12月3日、甲第39号証7頁）

・       東急不動産宛原告メール（2005年12月7日、甲第39号証11頁）

大島の無礼な態度を考えれば当然かつ控えめな要求である。しかし被告は原告の要求を無視した。原告が「大島では話にならないから他の担当者を出して下さい」と要望しても、「担当者は大島以外にはいない」ときっぱり言い切った被告従業員達は皆、嘘つきである。乙第7号証の2では関口冬樹を担当者としており、証人尋問では立ち話程度しかしていない筈の関口が出てくるとはどういうことか。

大島のような何も知らない人間を担当者として押し付ければ、そのうち被害者は疲れて諦める。これが東急不動産の苦情処理の手法である。関口が重要事項説明の作成者というならば、原告に対しても関口を担当者として出すべきであった。東急不動産は実に嘘ばかりの会社である。

 

【図面提示の無意味】関口冬樹は隣地所有者に図面提示を求めたとするが、何の意味もなさない。甲第40号証において関口冬樹は隣地所有者に図面を求めたことになっている。その理由として窓の見合いを挙げる。乙第7号証の2では関口の台詞に「そろそろ重要事項やモデルルームの準備をする時期なので」が加わっているが、これは本件訴訟対策として改竄したものである（甲第42号証「原告陳述書（二）」52頁）。

窓がぶつかることを避けるとの名目で被告側が隣地所有者に図面の提示を求めたことは隣地所有者の記憶にもある。しかし図面提示は依頼と呼べるようなものではなく、挨拶程度のものに過ぎなかった。

そもそも被告が近隣住戸に配慮して窓の位置を変えるような精神を持ち合わせていないことは近隣住民にとって明白であった。実際、アルス東側の民家の窓とアルスBタイプの窓はぶつかっている。当然のことながら民家所有者は苦情を申し入れたが、被告が窓の位置を変えることはなかった。先に建っている住戸に対してさえ、意図的に窓をぶつけるのが被告の流儀である。アルス建設後に建替えられる建物に合わせて窓の位置を変えることをする筈がない。

実際、被告は隣地所有者にも「隣地建物の窓の方に目隠しを付けて下さい。費用はうちで持ちます」と要求した。近隣住戸に迷惑をかけない位置にアルスの窓を設置する発想は被告には皆無である。「迷惑ならば近隣住戸側で対応しろ」という発想である。

これに対し、隣地所有者は「窓と窓をぶつけることはしない」と回答した。この点は井田真介も証言している（井田真介証言調書10頁）。その代わり、被告側の承諾を得て、自ら建設中のアルスに入り、窓の位置を確認した。従って被告に図面を提示して配慮を求める必要は隣地所有者側には存在しない。

 

【近隣被害】被告がマンション建設にあたり、近隣住民に配慮していないことは強引なアルス建設工事から明らかであった。アルス建設工事の騒音、振動は近隣住民にとって迷惑極まりないものであった。まるで鉄骨を放り投げているような騒音がしたこともあった。近隣住民から「もう我慢ならん！」と苦情が出たことも再三ならずあった。

これは井田真介証言でも言及されている。「近隣の方には振動等でかなりご迷惑かけて、境界が動いてしまうんじゃないかという懸念されるぐらい揺れて、お互い地盤が悪いねということをお互いに認識したのは覚えています」（井田真介調書7頁）。

井田証言では地盤を原因とするが、近隣住民の不満は東急不動産の工事のやり方に向けられていたのが実態である。少なくとも井田は2003年1月頃に工事の騒音の件で近隣住民に謝罪に回っている。

居住者には無価値の物件を売りつけ、近隣住民には迷惑と紛争を持ち込む。東急不動産の活動には何らの社会性も有益性もない。被告は社会に価値を提供しようとはしない、有害で悪質な企業である。

 

【銀行破綻のこじつけ】永代信用組合が破綻したことは隣地所有者の資金調達とは関係ない。被告は隣地所有者との話から話題になった内容を都合よく結びつけて、不利益事実不告知を正当化しようとしているに過ぎない。

問題発覚後、井田は隣地所有者に直接、「銀行が潰れたというのは隣地所有者にお金がないということではないですよね」と話している。

関口冬樹は、隣地所有者から隣地建物の由来や洲崎遊郭の跡であると話を聞いたと証言している（関口冬樹証人調書5頁）。これらの話題は関口が主張するアルスの重要事項説明とは無関係である。ここからは隣地所有者と関口との話し合いが堅苦しい真剣なものではなかったことが分かる。

世間話の中で永代信用組合の破綻の話題になったことを悪用して、隣地所有者を資金調達困難とこじつけたのが実情である。被告は四階購入者には隣地建て替えを説明しており、資金調達困難との理由も関口冬樹が、でっち上げたものと確信する。

 

【住宅性能評価虚偽申請】アルスは設計住宅性能評価を取得しているが、性能評価申請書に虚偽の内容が含まれていることが判明した。アルスのDタイプは201号室、301号室、401号室、501号室、601号室、701号室の6戸あるが、全てLD、洋室1、洋室2の間取りである。

しかし東急不動産がイーホームズ株式会社に申請した住宅性能評価申請書の「採光・換気チェック表」（甲第22号証）ではDタイプはLD、洋室、和室の間取りとなっている。設計とは異なる虚偽の内容で申請したことになる。

この点について、東急不動産住宅事業本部プロジェクト事業部・関口冬樹はDタイプの住戸の間取りプランとしてLD、洋室、和室とLD、洋室、洋室の二種類を用意したと証言した（関口冬樹証人調書21頁）。この関口冬樹証言には問題がある。

関口冬樹は和室と洋室の2パターン選択できたと証言するが、和室の住戸は1戸も存在しない。全て洋室である。関口は「原告さんが契約されたときにはもう6月だったんで、プランのほうは我々事業者のほうで決めさせていただいている」「早ければ和室を選んだ人もいらっしゃる」と言い訳したが、本当に顧客に選択肢を提示していたのか怪しくなる。洋室が基本で和室がオプションという位置付けならば住宅性能評価申請書上は洋室で申請する方が自然である。

そもそも関口は最初から和室と洋室の2パターン用意していたと証言する。それにもかかわらず、住宅性能評価申請では和室の間取りプランしか申請していない。住宅性能評価申請のチェック対象から意図的に抜いたことになる。チェック対象が少なければ審査も通りやすくなるのは自明の理である。アルスの住宅性能評価には問題がある。

関口冬樹は「間取りプランが異なっても窓の面積は変わらない」と強弁するが、住宅性能評価申請の意味を無視する屁理屈である。自己の住戸についてチェックされていなければ、住宅性能評価を取得していようと無意味である。

 

【和室セレクトプランの疑問】セレクトプランで和室を選択できたとする関口冬樹証言には疑いがある。当初Dタイプを「LD、洋室、和室」で設計していたが、ある時期から「LD、洋室、洋室」に変更したと考える方が自然である。Dタイプ全住戸が実際には「LD、洋室、洋室」のパターンであることが合理的に説明できる。

アルスDタイプ2LDKでLD、洋室、和室のパターンには以下のものがある。

・       「採光・換気チェック表」（甲第22号証）

・       東急コミュニティー保有図面集（甲第17号証の6）

アルスDタイプ2LDKでLD、洋室、洋室のパターンには以下のものがある。

・       図面集プリント版（甲第15号証）

・       図面集冊子版（甲第16号証）

和室があるパターンと洋室のみのパターンの二種類存在するが、一つの資料で両パターンを併記した資料は存在しない。東急コミュニティー保有図面集ではDタイプには1LDK（甲第17号証の4）、1LDK+DEN（甲第17号証の5）、2LDK（甲第17号証の6）の三種類の間取りが用意されている。これを三種類の間取りを選択できるセレクトプランの根拠とすることは可能である。しかし2LDKには「LD、洋室、和室」しかないため、2LDKを選択した場合は自動的に和室になる。

実際、東急不動産は2003年（平成15年）8月22日に「軽微な設計変更の届出書」を住宅金融公庫に提出している。ここで二階から七階までの住戸間取りの変更が行われ、Dタイプは二階から七階まで「LD、洋室、洋室」のパターンになった。

洋室と和室を用意するならばフローリング材に加え、畳も仕入れなければならない。全住戸を洋室に統一すれば床材料はフローリング材のみで済む。一つの材料を大量に発注すれば価格を下げてもらうことも可能である。建築工事のコストを削減して企業としての利益を一円でも稼ぎたい会社にとって大きな魅力である。以上より、購入者が和室を選択できたとする関口冬樹証言は虚偽と考える。

 

7.3         原告本人

被告代理人井口寛二弁護士の反対尋問は的を射ないものであった。故意に真剣な議論を避け、恰も問題が存在しないかのように振舞う。公開法廷の場で原告を貶めることを目的にしたとしか考えられない。

 

【年収暴露】井口弁護士は尋問中に原告の年収を暴露した（原告本人調書10頁）。原告本人の年収がいくらであるかということは東急不動産の騙し売り訴訟の争点には無関係なことである。本件訴訟と無関係な個人情報をいたずらに公表されるいわれはない。

しかも尋問とは相手から事実を聞きだすために行われるが、井口弁護士は原告の年収を質問してはいない。一方的に喋っただけである。尋問に名を借りた個人情報の暴露、攻撃である。人としてここまで陰湿な人間は初めてである。原告はアルス購入時に東急リバブルの中田愛子に年収について説明しているが、宅建業者である東急リバブルには守秘義務が課せられている（宅建業法第45条）。

井口弁護士は原告がアルス管理組合の理事長に就任したと言及した（原告本人調書19頁）。誰が管理組合の役員であるか、本来は東急不動産が知る筈のないことである。東急不動産の子会社であり、アルスの管理を受託している東急コミュニティーが教えたものであることは容易に推測できる。管理委託契約書17条では委託業務に関して知りえた情報について管理会社に守秘義務を課しているが、これまでも東急コミュニティーは居住者よりも親会社の利益を優先させる行動をしてきた（甲第42号証「原告陳述書（二）」8頁）。

井口弁護士の尋問からは東急不動産及びグループ企業が顧客の個人情報を尊重する姿勢が皆無であることがよく理解できる。法律を守らない東急の物件だけは買ってはいけない、と総括できる。

 

【筋違いの非難】井口弁護士は原告に対し、公開法廷で筋違いの非難を行った（原告本人調書11頁）。

井口弁護士「図面集というのは、甲７に出てくるこれのことかな」

原告「いえ、それは違います」

井口弁護士「だからどれになるの、それを聞いているの」

この井口弁護士の非難は的外れである。井口弁護士が提示した証拠に対し、原告は「違う」と回答しただけである。どの証拠を指しているのか確認したいならば、「どの証拠ですか」と聞くべきである。自らの質問の悪さを棚に上げ、他人を非難するのは筋違いも甚だしい。この時の屈辱と憤怒は今でも鮮明に覚えている。井口弁護士の質問に対し、原告は正しく回答した。原告が非難される理由はない。相手に屈辱を与え、気持ちの動揺を誘う無礼な言葉遣いは弁護士としての品位に欠けるものである。

 

【家族】井口弁護士は何故か原告の家族にこだわった。原告に対し、同居人の有無について質問した（原告本人調書19頁）。争点から脱線した意味不明な質問であったため、井口弁護士が何を聞こうとしたのか理解できなかった。原告はぽかんと井口弁護士の顔を見上げた。何が何だか分からなくなり､頭がクラクラした。「質問の意味が分かりません」と聞き返した程である。

関口冬樹への主尋問においても原告の家族について確認している（関口冬樹証人調書12頁）。

井口寛二弁護士「妹さんとご本人とご両親4人でマンションを見に来られた機会があったという話があるんだけれども、それは聞いている」

関口冬樹「はい聞いています」

この関口冬樹証言は虚偽である。原告は両親と三人で東急門前仲町マンションギャラリーを訪問したことはある。四人揃って訪問したことはない。そもそも井口弁護士が本件訴訟で一度も話題になっていない原告の妹にこだわることが不可解である。

 

8          関連事項

本章では本件訴訟に関連する事柄について論じる。

 

8.1         東急不動産らの買い替え策略

東急不動産及びそのグループ企業（東急リバブル等）は最初から消費者から身ぐるみ剥ぐことを予定していた。全ては計画的な策略であった。東急不動産の悪辣な計画は不利益事実を隠蔽して無価値な物件を騙し売りすることだけではない。無価値な物件と気付いた被害者に住み替えさせることも東急不動産の策略のうちである。

アルス東陽町の販売を代理した東急リバブルは、本件訴訟の係争中に原告に対し、「ご紹介特典のご案内」と題して不動産の買い替えを勧誘するダイレクトメールを原告に送付した（2005年9月1日）。

原告が契約取り消しを求めて争っている状況にもかかわらず、DMを送りつけることは無神経も甚だしい。まさに「舌の根も乾かないうちに」である。問題解決において感情というものは無視できない要素である。原告は即座に抗議のメールを東急リバブル渋谷センターマンションチーム（伊藤康幸リーダー、SHIBUYAmp@tokyu.livable.co.jp）に送付した。

仲介業者としては、持ち主がコロコロと変わってくれた方が仲介手数料を稼げる。新築購入者がすぐに買い替えしてくれれば儲けになる。なるべく叩いて安く買って、高く売る。被害者はただ一本ぽつんと立った、今にも倒れそうな老木のように干からびていくばかりである。

抗議メール送信後も、DM送付が止まることはなかった。9月9日には株式会社東急アメニックスから「浄水器カードリッジ交換のご案内」と題して浄水器カードリッジと換気扇のフィルターのDMが送付された。「東急アメニックスパートナー営業部　担当：楠本・森・新倉・佐々木」と記載されている。

東急グループが問題物件を売りつけただけでは飽き足らず、被害者に対し、次々と商品を売りつける悪徳リフォーム業者と同種の業者であることが良く理解できる（次々販売、多重契約被害）。悪質リフォーム業者は騙しやすい人を「まるい客」、騙されて何度も契約を締結する人を「どんまる」と呼び合い、消費者を食いものにしてきた（「「まるい客」「どんまる」　悪質リフォームで共通隠語」共同通信2005年11月14日）。

第6回弁論準備手続（2006年4月7日）における被告側申し出も同じ文脈で捉えられる。東急不動産にとって端金を負担することになっても、買い替えならば営業支援費扱いで処理できる。そこには騙し売りの責任を認めるという発想は皆無である。

東急不動産は消費者を陥れ、グループ企業全体で、その残骸を奪い合う。まるでライオンが食べ残したシマウマの腸や骨に群がるハイエナのように。ハイエナが食べ残した死骸に群がるハエの幼虫のように。一度でも東急不動産と取引関係に入ることは水溜りに発生したボウフラの大集団に極上の餌を与えるようなものであった。消費者の生き血をすする企業である。これほど、いやらしく浅ましい企業に接したのは初めてである。

 

【売ってもいけない東急リバブル】東急リバブルは仲介では価格を下げることしか考えない売主泣かせの企業として悪名高い。「買ってはいけない東急リバブル」だけでなく、「売ってもいけない東急リバブル」である。

ネームバリューと店舗の立地で集まってくる客に対し、黙っていても売れるような物件を売ることしかできない。それ以外の物件には、値段を下げることばかりを要求し、自分達のリスクと手間を少なくすることしか考えない。販売センターでただ客を待つだけのカウンターセールスにどっぷり浸かっている。

アルスの一住戸は東急リバブル錦糸町営業所（石井力所長）の媒介で売りに出されたが（2005年7月）、虚偽内容の広告を出した挙句、売れずに終わっている。2005年7月31日時点では売値は2880万円である（甲第18号証の3）。ところが8月12日時点では2790万円に値下げされた（甲第18号証の4）。90万円の値下げである。それでも売れず、物件担当者の遠藤隆志は遅くとも11月6日は練馬営業所に異動した。

2006年5月24日には東急リバブルが媒介した同じ住戸が株式会社大京住宅流通により媒介された。売値は2980万円である。東急リバブルの媒介時より一年弱経過し、その分、築年数も古くなってしまったが、売値は大京住宅流通の方が高い。東急リバブルの当初の売値2880万円よりも100万円も高い。東急リバブルが安売りしかできない営業力の乏しい業者であることを示している。

 

8.2         コンサルタントの批判

東急リバブルの不誠実な販売手法は不動産コンサルタントからも批判されている。株式会社さくら事務所の加藤正昭・コンサルタントはWebで更新する日記（2004年11月2日）において東急リバブルの販売手法を強烈に批判した。アルス東陽町に限らず、東急リバブルの企業体質に問題があることを示すものである。東急リバブルによる、売らんがための販売方法は業界内でも突出している。東急リバブルのような不誠実な会社を子会社とし、販売代理としている被告の責任も免れない。

さくら事務所（中央区日本橋茅場町、長嶋修代表取締役）は購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタントサービスを提供している。インスペクターの最大手である。加藤正昭はさくら事務所の代表取締役兼主席コンサルタントである。

企業名は明示していないが、東急リバブルであることを分かるように記述している。

「電鉄系」で「住めるとか生きられる（直訳）」と書く会社が東急リバブルを指すことは指摘するまでもない。東急リバブルは東京急行電鉄の系列企業である。リバブルとはLivableであり、live（住む、生きている）に接尾語able（できる）が組み合わさった言葉である。リ・バブルRe-bubbleとして地価高騰したバブル経済の再来を望むことから付けられた社名とする見解もあるが、少なくともスペル上はLivableである。

加藤コンサルタントの日記より、東急リバブルの強引な販売手法はインスペクターの業界内では悪名高いものであることがうかがえる。一つの事例から筆を起こしているが、「この販売会社が入った物件はすべてそう」とあり、東急リバブルの体質的な問題である。

しかし、残念なことに悪徳不動産業者の注意情報は一般には公開されない。この日記も遅くとも2005年3月16日には「「電鉄系」で「住めるとか生きられる（直訳）」と書く会社で働く方々へ」の一文が削除されてしまった。削除理由は不明だが、東急リバブルによる圧力を推測させる。東急リバブルや東急不動産の騙し売り体質は関係業界内で知られるにとどまり、大手企業として虚飾の信用を売り物に平然と騙し売りを行っているのが現実である。

 

【長嶋代表の批判】さくら事務所では長嶋修代表取締役も東急リバブルを批判した。東急リバブルが説明義務違反で敗訴した大阪高裁平成16年12月2日判決について論じている（東急リバブル迷惑隣人説明義務違反事件については、甲第14号証43頁以下で説明した）。

長嶋修代表取締役は迷惑隣人の存在を説明せずに販売した東急リバブルに対し、以下のように批判する。「「事実を告げると売れなくなる」　「本当のことを言ったら価値が下がる」このような論理で事実を告げなかったとしたら、それは「イジメの論理」と同じだ」（長嶋修「イジメ容認・戦争容認」ズレズレなるままに2004年12月2日）。

 

株式会社さくら事務所Webサイト

http://www.sakurajimusyo.com/

加藤正昭の「奥の太道」2004年11月

http://www.sakurajimusyo.com/diary/kato/kat200411.shtml

2004年11月2日の日記の同文は「加藤正昭の眼」「販売会社ってなんなんだ」にも掲載されている。

http://www.sakurajimusyo.com/column/kato_eye/kato_eye-0024.html

長嶋 修の「ズレズレなるままに」: イジメ容認・戦争容認

http://nagashimaosamu.cocolog-nifty.com/blog/2004/12/post_1.html

 

8.3         公正取引委員会

東急リバブルの不誠実な販売手法に対しては、公正取引委員会も動いた。東急リバブルはアルス204号室の媒介広告において不当表示を行った（甲第18号証、甲第42号証「原告陳述書（二）」9頁）。

・       実際の間取りは1LDK+DENであるが、広告では2LDKと虚偽の表示をした。

・       実物と相違する間取り図を掲載した。

・       用途地域は「第一種住居地域、商業地域」であるのに、「第一種住居地域」と虚偽の表示をした。

・       駐車場料金は月額32000円又は30000円であるのに、広告では僅か600円とする。

原告は上記不当表示について公正取引委員会に情報提供した。原告の情報提供は2005年8月3日、公取委取引部景品表示監視室に受け付けられた。その後、東急リバブルは頻繁に広告内容を変更した。東急リバブルによる広告内容変更の背景に公正取引委員会の調査があったことは想像に難くない。

公正取引委員会から原告宛に通知書（2005年12月16日）が送付されている（独占禁止法45条3項の規定に基づく通知）。通知書では東急リバブルが加盟する社団法人首都圏不動産公正取引協議会において改善措置を講じたと回答する。

原告が情報提供した直後の8月4日と8月5日に首都圏不動産公正取引協議会は東急リバブルに職員を派遣し、公正競争規約研修会を実施した（公取協通信第138号、2005年9月）。公正競争規約研修会は協議会職員が講師となり、不動産公正競争規約の周知徹底を図ることを目的とするものである。

 

8.4         他社物件の魅力

【アルスとの比較】アルスは他社物件と比較し、被告作成販売資料で謳っている、二面採光・通風であること、緑道公園を眺望できること以外にはセールスポイントは存在しない（甲第14号証「原告陳述書」17頁）。原告が購入時に比較したデュオ・スカーラ東陽町はアルスよりも魅力的な点が多々存在した（甲第14号証「原告陳述書」20頁）。

原告が設備面でデュオ・スカーラ東陽町に惹かれた点は下記である。

・       マンションLANが完備されており、インターネットに接続し放題である。100Mbpsブロードバンドに対応する。ISDNの約1600倍の通信速度である。メールアドレスを最大10個まで提供する。アルス東陽町にはマンションLANは存在しない。アルスでインターネットに接続するためにはプロバイダに加入する必要がある。当然、初期費用や月額費用がかかる。

・       エアコンが標準装備されている（後述）。

・       居室の天井高を2.6m以上とし、開放感溢れる設計とした。アルスでは2.2m程度しかない。

・       SI工法を採用する（後述）。

デュオ・スカーラ東陽町と比較するとアルスは物件そのものの魅力が劣るが、マンション価格はアルスの方が高い。中田愛子は301号室を勧めてすぐに値引きを持ちかけてきた。しかし値引き後の価格もまだアルスの方が高かった。アルスの値引き前の正価は虚偽で、最初から二重価格の疑いがある。

 

【エアコン装備】デュオ・スカーラ東陽町ではエアコンが標準装備されていた。アルスではエアコンは設置されていないため、原告はオプション会で購入した。

新築マンションにおいてエアコンが最初から設置されていることのメリットは、購入者がエアコン購入費用・設置費用を負担しなくて済むだけではない。建物完成後に設置する場合は室内機の取り付け場所が限定されるというマイナス面がある。

「建物完成後にあとから取り付けるとなれば、原則的に外部に面した壁か、その付近にしか取り付けできない。外部から遠ざければそのあいだを、例のヌルリとしたプラスチック製のカバーに覆われた冷媒管が這い回ることになる」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、114頁）。

 

【SI工法】アルスと比較したデュオ・スカーラ東陽町の構造上の魅力としてスケルトンインフィル工法の採用があげられる。

スケルトンインフィル工法とは建物の構造をスケルトン（躯体・階段・廊下など）とインフィル（内装・設備）に分けて構成する工法である。スケルトンはしっかりとした長期耐久性を実現する。一方、内部空間は住み手の意識を尊重し、可変性を持たせることで、多様なライフスタイルに対応することを目的とする。

骨組みをしっかりつくり、比較的傷みやすい中身を適時交換していくことで建物全体を長く使えるようにする。長期間の耐久性と間取の変更のしやすさと合わせもった集合住宅である。

建物が長持ちする、間取りを大胆に変更できる、設備のメンテナンスが簡単などの特徴がある。古い建物も外部だけを残し、中を新しくすることによって、暮らし易さを追求することができる。内装や設備は最新式にしても外見は古いままに保つことで、町の景観と調和した建物であり続けることができる。

「SI住宅とは、SとIとを分離した形態の住宅で、間仕切りや設備が老朽化したときや住み手のライフスタイルに合わなくなったとき、容易に改変できるというメリットがある」（加藤憲一郎「SI住宅」イミダス2006、集英社、581頁）。

SI工法では排水管の交換も容易である。室内のパイプスペース（PS）にある排水管は、どのような材質であっても耐用年数は大して変わらない。いずれにしても将来交換することになる。その場合は数日間断水し、PS周辺の壁を壊し、多くの業者が来て管の交換、現状の復帰を行う。

排水管交換工事では意外と広範囲を壊すことになる。そしてゴミもたくさん出る。「どうせ30年で建て替えるんだから、パイプ類の交換はしないものとして建物の壁や床に埋め込むようにしている」というマンション業者が存在するのも事実である（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、165頁）。

SI工法ならば、これを避けられる。排水管を吹き抜けや共用廊下に出し、 室内にPSをなくす。無駄な工事や余分なゴミを出さないという観点からも、これからはもっと増えなくてはいけない工法である。

建物を壊すこと環境やエネルギーに大きな負荷をかける。建材のほとんどを輸入に頼る資源・エネルギー小国の日本が短期間に作っては壊すスクラップ＆ビルドを何時までも続けることはできない。

・       「京都議定書で求められたようにCO2の排出量に関しては建築による影響がかなり大きいことを考えると、戦後の社会がつくり上げてきた土建国家のような勢いではもう建築はつくられるべきではない」（松岡拓公雄「建築の学生は団地再生に興味があるのか」月刊ウェンディ199号、2005年、9頁）。

・       「欧米のように長持ちする住宅をどんどん供給したのでは、やがて仕事が減って、1100万人の従業員を抱える120万社の巨大な住宅関連産業が立ちいかなくなってしまう。大量の住宅をつくり続ける意味とは、結局、そこに行き着くのである」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、63頁）。

一家族が居住したら壊して建て直すというサイクルを繰り返すべきではない。次の世代では人口は減り住宅は十二分に余ることになるから、新しい住宅はそれほど必要とされない。

 

【商業施設】商業施設の距離でもデュオ・スカーラ東陽町はアルスより魅力的であった。アルスもデュオ・スカーラ東陽町も近隣商業施設として、セイフー東陽店とイトーヨーカドー木場店を紹介していた。

・       セイフー東陽店は24時間営業のスーパーである点が便利である。アルスの販売資料でも、この点をアピールする（甲第12号証「現地案内図」）。

・       イトーヨーカドー木場店は大きな商業施設である。原告は門前仲町在住時からイトーヨーカドー木場店を利用しており、会員カードを持っているほどであった。従ってイトーヨーカドー木場店が利用しやすい場所になるのは歓迎であった。

セイフー東陽店もイトーヨーカドー木場店もアルスよりデュオ・スカーラ東陽町の方が近い場所に位置していた。特にセイフー東陽店は僅か一ブロック先にある。距離70m、徒歩1分である。アルスからでは徒歩で3分程度かかる。

 

【売れ行き】デュオ・スカーラ東陽町は2003年5月に販売開始し、2004年3月期中間決算時点（2003年9月）で22戸販売し、5億6700万円の売上高と発表された（株式会社ダイナシティ「2004年3月期中間決算説明会」2003年11月20日）。

アルスは2003年2月に青田売りで販売を開始し、一般引き渡し（2003年9月29日）後も販売を継続していた。アルスに比べると販売時期は遅いが、販売は順調であったと言える。

 

8.5         緑地の効用

窓の外から公園を眺望できるか否かは住居の売買において契約締結を左右する程の重要な事実である。物件の資産価値が大きく変わることは言うまでもない。

自然は宝石よりも美しい。樹木の緑はコンクリートとガラスと鉄骨に晒され続けた都市住民に豊かな滋養分を流し込んでくる。無機物と無彩色が無限に広がる人工物の海の只中に、幾つか緑の島が浮かんでいるからこそ、東京が未だ人の住める場所であることを示していると言える。緑地の効用として以下の点が指摘されている。

 

【心理的効果】緑地には、人間にとっての潤い感や安らぎ感を向上するなど、快適性を高める心理的効果がある。意識する、しないに関わらず、環境は人間の体と心に影響を及ぼし、その意識と分かちがたく密接につながっている。

緑地の多い景色を見る人ほど、「安らぎのある」「さわやかな」「潤いのある」と感じる人の割合が高くなる（国土交通省都市・地域整備局公園緑地課緑地環境推進室「都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会実験調査について」2005年8月12日）。

 

【熱環境緩和】緑地に隣接した建物は熱環境緩和の恩恵を受けることができる。都市の緑には、日射を遮り地表面被覆を改善するなどにより都市の熱環境を改善する機能がある。公園や緑地においては、周辺の市街地と比べて低温になり、周辺の気温上昇を緩和する効果がある。

これは植物が日射を遮り、葉の表面での蒸発散に伴う表面温度の低下により気温の上昇を抑えるなど熱環境を改善する機能を備えていることによる（環境省「平成16年度都市緑地を活用した地域の熱環境改善構想の検討（中間報告）」2005年3月、3頁）。

実際、新宿御苑（東京都）での2000年夏の観測結果では、日中で約二度、朝夕で約一度周辺市街地に比べて気温が低く、クールアイランドになっている。しかも冷気は緑地からにじみ出すことにより、気温低減効果が周辺にも及ぶことが判明している（成田健一・三上岳彦・菅原広史・本條毅・木村圭司・桑田直也、新宿御苑におけるクールアイランドと冷気のにじみ出し現象、地理学評論77巻6号、2004年、403頁）。

しかし、折角緑地で生産された冷気も、緑地との間に建物などがあると周辺地域に広がらず、周囲に有効利用されることなく、消え失せてしまう。即ち、緑地の気温低減効果を享受できなくなる。

アスファルトやコンクリートで固められた人工物がひしめく都市部ではヒートアイランド現象が問題になっている。即ち排気された冷暖房の熱等が滞留して外気を上げ、一段と温度を高くしてしまう。そのため、緑地の熱環境緩和効果は大いに注目されている。

 

【肥満】周辺環境は肥満にも影響を及ぼす。緑が少ない居住環境には肥満者が多いとする研究結果が発表されている。

欧州八カ国の共同研究で、英国グラスゴー大学の研究者らが2005年8月に発表した（Anne Ellaway, Sally Macintyre & Xavier Bonnefoy. Graffiti, greenery, and obesity in adults: secondary analysis of European cross sectional survey. BMJ Publishing Group Ltd. 19 August 2005.）。

欧州8カ国（仏、独、伊、スロバキア、ハンガリー、ポルトガル、スイス、リトアニア）の都市で行われた居住環境と肥満に関する調査結果から、居住環境が肥満に関連している可能性が高いことを指摘する。緑が多い居住環境に住む回答者は、緑の少ない環境の人に比べ、運動の活発さが3倍も高くなっていた。肥満の人の割合もおよそ40％低くなった。

 

8.6         ピーエス三菱の欠陥工事

悲しい現実として欠陥マンションは存在する。手抜き工事で施工した欠陥物件を販売して大金を騙し取る事件は、これまでも無数に起きている。

実際、アルスを施工した株式会社ピーエス三菱（旧三菱建設）は大規模な工事においてさえ欠陥工事、手抜き工事を指摘されている。ピーエス三菱の欠陥工事、手抜き工事として報道されているものに八王子欠陥公団マンション、つくばエクスプレス南千住駅がある。

井田真介は「マンションの自重で地盤が緩む」と建築不動産業に携わる者として不見識な発言をした（井田真介証人調書8頁）。ピーエス三菱施工物件の評価を踏まえると、杞憂で済ませるわけにはいかない。

 

【八王子公団欠陥マンション】独立行政法人・都市再生機構（旧都市基盤整備公団）が分譲したマンション群「ベリコリーヌ南大沢」（東京都八王子市）の施工で手抜き工事が指摘されている（「旧都市整備公団の欠陥マンション、改修費の大半未回収」読売新聞2004年11月18日）。ピーエス三菱は東急建設株式会社らとともに共同企業体を形成してベリコリーヌ南大沢を施工した。

ベリコリーヌ南大沢は引き渡し後から雨漏りや壁のひび割れが続発するなど、苦情が絶えない物件であった。建設から10年目の大規模修繕を機に手抜き工事が次々と発覚する。これまでに30棟で鉄筋の本数不足、コンクリートの厚さ不足などの重大な欠陥が見つかっている。壁や屋根へのコンクリートの流し込み不足によるもので、鉄筋のすきまに気泡ができたまま固まらせていたため、壁の内部はボロボロの状態だった（「公団の姿勢、あり方が問われる」週刊朝日2003年7月4日号）。外壁や内装をはがしたところ、コンクリートが入っていなかった、工事中の飲み物の缶が出てきた、大きな穴があいていた、ということもあった。

都市再生機構はベリコリーヌ南大沢の建て替えや取り壊しに要した費用をピーエス三菱らに請求したが、支払われていない。取り壊し費や調査費がかさむため、全体の請求額は今後見込まれる費用も含めて計約600億円に上るという（「旧都市整備公団の欠陥マンション、改修費の大半未回収」読売新聞2004年11月18日）。

 

【つくばエクスプレス南千住駅】ピーエス三菱は、つくばエクスプレス南千住駅でも欠陥工事を指摘されている。清水建設・佐藤工業・ピーエス三菱の３社JVで工事を実施した。天井を吊っているアンカーボルトが、しっかりと固定されておらず、浮き上がってしまっている。

当該箇所の写真が写真週刊誌FLASHで報道された（「追及第３弾：清水建設またも発覚したズサン工事、駅の天井が落ちる！欠陥現場写真」FLASH、光文社、2004年10月5日号）。井出よしひろ・茨城県議会議員も本問題を取り上げている（井出よしひろ「清水建設ＪＶ、今度はTX南千住駅で欠陥工事」ほっとメール＠ひたち2004年9月21日）。

 

8.7         無条件解約事例

【眺望阻害を理由とする新築マンションの無条件解約】本件と同種事案において事業者側の賢明な判断により、訴訟を回避したケースがあるので、紹介する。

新築マンションの南側に超高層のオフィスビルが建築されることを理由に、事業主と販売会社が契約の無条件解約に応じた事例である。裁判を介さず自主的にマンション事業者が無条件で解約に応じた例は少ない。時代の流れが業者の利益偏重から消費者重視に映りつつあることを示している。

解約の対象となったマンションは「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」（大阪市中央区）である。高さ約120m、35階建てのマンションで、2006年2月から住民が入居する予定であった。事業主は新星和不動産（大阪市）と総合地所（東京都港区）で、販売会社は住友不動産販売（東京都新宿区）である。

パンフレットでは「ときめきと感動が高まる、天空のアドレス」と、眺望の魅力をアピールしていた。2004年2月に販売を始め、2005年3月までに分譲価格1800万〜9900万円台の全269戸を契約、完売した。

2005年10月になってスプリングスタワー大阪の真南約30mに高さ91m、地上20階建ての高層ビル計画が持ち上がった。複写機メーカーの京セラミタ（大阪市）が、敷地内の駐車場に技術研究所の建設を決めた。京セラミタは星和不動産を通じて住民に連絡した。着工は2006年4月で、完成予定は2008年2月である。

ビル北面に窓を設けず入居者のプライバシーに配慮するものの、マンション35階のうち28階部分までが、わずか約30mの距離にあるビルの壁で眺望を遮られることになる。大阪平野を見下ろす絶好の眺望を楽しめる筈が一転してビルの壁に遮られることになる。「ときめきと感動が高まる、天空のアドレス」は、実際は「失望と怒りがこみ上げる、目の前の巨大な壁」であった。

京セラミタによると、2003年春にマンション計画を知った段階で、事業者側に「将来新社屋を建てるかもしれないし、建てないかもしれないが、購入希望者に伝えてほしい」と申し入れた（「眺望「台無し」　新築の超高層住宅、真南にビル計画」朝日新聞2006年1月20日）。しかし事業者は重要事項説明書に「南側が将来的に開発行為・建物建築の可能性があります」と記載するだけで、京セラミタの依頼内容を購入者に伝えなかった。

購入者の一部が、新星和不動産らに無条件の解約や分譲価格の値引きを求めていた。契約者は「契約直前の重要事項にあいまいな表現でビル建設の可能性を記しただけで、説明不足だ」「想定していた住環境が変わったのだから、値引きなど契約条件の変更に応じるべきだ」と主張する。大阪府守口市内の契約者の無職男性は「契約時にビルが建つのを知っていたら買わなかった」と憤る。

事業者側の説明会（2006年1月17日）には約170人が集まり、手付金などの返還を条件にした解約や購入費の値引きを求めた。「販売は適正に行われた」と譲歩の構えを見せない事業者側に「誠意を見せろ」と怒号が飛ぶ中、とりあえず代金の支払期限を当初の2月2日から約二週間延ばし、今後も話し合いを続けることになった。

2006年1月22日、三社は購入者に対して1月末までに解約すれば、購入費用を返金すると申し出た。事業者側の説明会で、事業者側は契約者に「ご回答」と題した文書を配布した。「私どもがご返事できるギリギリのご回答」として、1月末までに解約する契約者に対し、全額返金の方針を伝えた。返金額には購入者の要望に基づく設計変更に要した費用や手付金、契約に伴う印紙代も含む（「眺望阻害を理由に新築マンションの無条件解約に応じる」建設総合サイトKEN-Platz 2006年1月26日）。

無条件解約を提案した理由について、新星和不動産のマンション事業部は以下のコメントを出している。「早期解決の観点から最大の誠意を示した」（「新築マンション南にビル計画　無条件解約を業者が容認」朝日新聞2006年1月23日）。

 

【重要事項説明書の表現】「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」では重要事項説明書で「南側が将来的に開発行為・建物建築の可能性があります」と記述していた。ここでは南側と場所を特定した上で、開発の可能性を警告する。アルスの重要事項説明と比べると、より具体的な内容である。

関口冬樹及び井田真介は「重要事項説明では具体的に確定していること以外は書かない」と証言した（関口冬樹証人調書20頁、井田真介証人調書13頁）。しかし「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」重要事項説明では「南側が将来的に開発行為・建物建築の可能性があります」と場所を特定して記載する。ここからは関口冬樹及び井田真介証言が虚偽であることが分かる。若しくは一部の悪徳不動産業者間でのみ通用する消費者を無視した悪弊に過ぎない。可能性レベルのことを「可能性がある」と説明することは問題ない。被告主張には三分程度の理もない。

「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」では東急不動産以上に重要事項説明を明確化していたが、隣地所有者である京セラミタの依頼内容（将来新社屋を建てるかもしれないし、建てないかもしれないが、購入希望者に伝えてほしい）を購入検討者に説明しなかった。購入者が騙されたと激怒するのは当然である。事業者が無条件解約に応じたのも消費者重視の流れからは自然である。世の中の動きに鈍感な企業は早かれ遅かれ廃れることになる。いくら宅建業者の免許を更新していても、日々の研鑽を怠れば時代の進歩に対応できず、取り残されてしまうだけである。

 

9          アルスで問題噴出

アルスでは「叩けば埃が出る」の言葉通り、様々な問題が噴出している。居住者はたまったものではない。文字通り問題物件である。一事が万事という言葉通り、東急不動産による売ったら売りっぱなしという無責任な体質を如実に示すものである。

本章ではアルスの抱える問題について陳述する。これらの問題は東急不動産自身十分に認識しているものである。東急不動産は協議において契約の解消について頑なに難色を示したが、その背景にはアルスの抱える多くの問題を背負い込みたくないという身勝手な理屈が看取できる。

 

9.1         アスベスト使用

アルスでは建材にアスベストが使用されている。アスベスト使用により物件の資産価値が下落する可能性がある。アスベスト使用は建築主である被告が自ら好んで選択した結果であり、一切の責任は被告にある。

アスベストと耐震強度偽装は建築不動産業界が抱える二大テーマである。アルスは多数の偽装物件を見逃したイーホームズが建築確認済証を交付した。アルスでは期せずして二大問題に関係する物件となった。

アルスではルーフバルコニーの押出成型セメント板、バルコニー隔壁のフレキシブルボード、キッチン上台のセメントボード、ユニットバスのセメントボード・接着剤にアスベストを含有する。共有部分で使用された話は聞くが、専有部分での使用が明らかになることは珍しい。有害物質を平然と使用する東急不動産及び施工会社ピーエス三菱の安全軽視・健康軽視の姿勢が看取できる。

アスベスト使用は居住者から東急リバブルへの度重なる問い合わせにより判明した。居住者は2005年10月9日に販売会社の東急リバブルに問い合わせをしたが、放置された。度重なる催促や施工会社の株式会社ピーエス三菱への問い合わせ、社団法人不動産協会、社団法人不動産流通経営協会、国民生活センターへの苦情申し入れを経て、ようやく2005年11月26日に東急不動産株式会社住宅事業本部カスタマーセンターから回答が届いた（「石綿（アスベスト）や石綿含有建築材料の使用の有無などについて（ご報告）」2005年11月25日）。

回答はアルスの数箇所でアスベストを使用しているというショッキングな内容である。東急不動産が回答を出したくないために回答を遅らせたものと推測できる。「他にも何か重大な問題を隠しているのではないか」との疑いを深めるのに十分過ぎる内容である。臭いモノに蓋をしようとした東急リバブル及び東急不動産の罪は重い。

 

【アスベスト問題】アスベスト問題で一番恐ろしいことは「既に手遅れ」という事態である。肺ガンや中皮種の発症までの期間が長い。発症まで30-40年かかると言われる。そのため、いざ発病してもその関連性の証明や訴訟を起こすべき企業もいないと言うことになりかねない。被害が出る以前に「建物は大丈夫なのか？」と調査や情報開示を求めなければ、それだけ対応が遅れてしまう。

衛生的にも精神的にも健康的にも売主の責任は重大である。大きく問題になっている有害物質を使用したことに対し、居住者への罪悪感を全く持たないことが信じ難い。株式会社ヒューザー（小嶋進社長）の耐震強度偽装物件とは別の意味で殺人マンションである。生活の楽しみを犠牲にし、ひたすらに働いてローンを払って得たものが「殺人マンション」であったという悲劇を許してはならない。居住者は深い怒りを抱いている。

消費者はアスベストを深刻な問題として捉えている。健康という視点からみた建物の品質に対する消費者の意識は、軽視できないレベルにある。日経アーキテクチュアが実施した一般消費者を対象としたアンケート（2006年2月7日〜2月10日）で明らかになった。

建物のアスベスト使用に「関心がある」と回答した人は86.7％に達している。アスベスト被害を受けた場合、施工者等に「訴訟を起こす」とした回答も22.3％を占めた（「“健康”を約束できる空間とは」日経アーキテクチュア2005年3月13日号8頁）。

 

9.2         アフターサービス提供拒否

原告は係争中であることを理由に東急不動産から一切のアフターサービス対応を拒否されている（甲第42号証「原告陳述書（二）」29頁）。その結果、原告住戸は、築二年目のアフターサービスを受けられなかった。アフターサービスを受けなかったことによる不具合・問題についての全ての責任はアフターサービスの提供を拒否した被告にある。

原告はアルスの竣工図と現物の相違点について、アフターサービス窓口に対し、仕様の確認を求めた（2005年7月18日）。しかし、東急不動産カスタマーセンター中高層住宅チーム・大山浩は「係争中なのでアフターサービスは一切できない」と全面的に拒否した（2005年8月5日）。

如何なる欠陥があろうと係争中の相手に対してはアフターサービスを提供しないとするものであり、売主としての無責任さを示すものである。建築主としての感覚を疑う。少なくとも表向きは瑕疵担保責任履行を言明した株式会社ヒューザーの小嶋進社長の方が宅建業者としてはるかに立派な態度である。「できる限りマンション住民の救済をしたい」と主張するだけ立派である。

東急不動産の拒否により、少なくとも原告住戸のみは築二年目のアフターサービスを受けることができなかった。原告住戸以外の場所では築二年目のアフターサービスでは対応されただけでも、以下の問題が明らかになっている。

・       屋上の塗膜防水に二箇所の亀裂がある。

・       三階外部階段の散水栓ボックスから錆汁が出ている。

・       屋上ファンのジョイントのビスに錆が出ている。

・       屋上ファンのダンパー開閉ハンドル箱内に水が溜まる。これは箱の底板に水抜き用の穴を開けなければ改善し難いもので、構造上の欠陥と考えられる。設計上何らかの問題が存在したことは明白である。引渡前の検査や試験が通っていても見えないところに不良工事が存在する。

また、アルスでは引渡し直後にマンションから駐輪場への出入り口の鍵が開かない問題が判明し、修理されている（東急不動産株式会社・株式会社ピーエス三菱「共用部鍵の交換について」2003年10月7日）。

マンションデベロッパーにとってアフター経費は負担である。特に「売ったら売りっぱなし、後は野となれ、山となれ」的な企業では最初からアフター経費をコストとして想定していないことが少なくない。入居後は態度が豹変するケースが多い。

アルスでは東急ビルメンテナンス株式会社により、2006年2月2日及び3月11日に消防設備点検が行われたが、同様の事情から原告宅の火災報知器は点検を受けていない。マンションは一箇所で火事になると火、煙、水損等で上下左右斜めと九軒の部屋に被害が及ぶ可能性がある。原告住戸だけの問題ではない。無責任極まりない企業体質である。

 

9.3         システムキッチンでガス漏れの恐れ

アルスでは東急不動産が新築分譲時に設置したシステムキッチンからガス漏れの恐れがあることが判明した。東京ガス株式会社が2006年3月14日に原告宅に通知した。

東急不動産はアルスにスライド式のシステムキッチンを設置した。これはガスコンロの真下に引き出し型キャビネットが取り付けられたタイプである。システムキッチンはサンウエーブ工業株式会社製、ガスコンロはリンナイ株式会社製である。

同タイプのシステムキッチンではガス漏れによる出火事故が相次いでいる。ガス栓からガスが漏れて引火するボヤが、2002年12月から2006年1月までに計4件発生した。事故は横浜市や東京都台東区で発生した。うち1件で、女性が顔と両腕に全治3週間の火傷を負った。ガスが引き出し内に漏れ、利用者がガスコンロに点火しようとした際に引火して引き出し内部を焦がした（早川健人「＜ガス漏れ＞ボヤ４件、１人やけど　東京ガスが無料点検」毎日新聞2006年2月27日）。

東急不動産からは購入者に対し、本件について何らの説明もなされていない（2006年3月18日現在）。売ったら売りっぱなしの企業体質はここでも明白である。尚、東京ガスはガス漏れの可能性を周知しなかったのは不適切として、経済産業省から2006年3月10日に文書で厳重注意された（「＜ガス漏れ＞東京ガスを文書で厳重注意　経産省」毎日新聞2006年3月10日）。

 

9.4         イーホームズの杜撰な審査

【イーホームズに建築確認】アルスはイーホームズ株式会社に建築確認申請されたマンションである。設計住宅性能評価もイーホームズ株式会社から取得した。構造計算書耐震強度偽装事件ではイーホームズの杜撰な審査、偽装見逃しが明らかになっている。イーホームズは姉歯秀次元一級建築士による偽装98件のうち37件を見逃していたことが判明している。

検査対象を拡大するために架空増資（見せ金増資）した疑いも浮上した。財務体力に見合わない過剰な数の検査を請け負うことになったことが杜撰な検査につながり、偽装を見抜けなかった原因となったと指摘されている。2006年4月25日には自ら廃業を発表した（「イーホームズ、清算へ・業務継続は困難と判断」日本経済新聞2006年4月26日）。

 

【竣工図書と実物の相違】アルスは竣工図と実物が相違する。事業主・東急不動産、施工・ピーエス三菱、設計監理・昇建築設計事務所、検査機関・イーホームズの杜撰さを示すものである。仮に構造計算をしっかり行っていても、その通りの施工をしなければ無意味である。建築確認申請書通り施工せず、手抜き工事をすれば、いくらでもコストが削減できてしまう。設計士と施工会社の馴れ合いも指摘されている。

竣工図書は「網入型板ガラス（Dタイプ：2F洋室）×1、網入透明ガラス×6」と記述する（株式会社SHOW建築設計事務所「建具表-2」2003年1月31日）。これによれば、網入型板ガラスは二階だけなので一枚、網入透明ガラスは六枚となる。二階以外の三階、四階、五階、六階、七階、八階の各居室で六枚である。しかし、実際は二階と三階が網入型板ガラスで、四階以上が網入透明ガラスである（甲第42号証「原告陳述書（二）」25頁）。

また、竣工図では洋室の三つの窓の大きさは全て同じである。しかし、実際に測定すると幅に差異がある。西側の窓は幅51cmであるのに対し、真中の窓は幅50cm、東側の窓は幅51.5cmと区々である（甲第42号証「原告陳述書（二）」28頁）。角度にして僅か一度の誤差が先へ進むことにより巨大なズレになることもある。

建築の世界には「神はディテールに宿る」という有名な言葉がある。建物を企画し設計した人のセンスは細部にこそ現れる。残念ながら東急不動産のマンションは神も仏もいないような、思いの欠片も感じられない投げやりな物件である。

 

【図面修正を拒否】図面の管理及び実物との照合は非常に重要な問題である。マイクロソフト株式会社の三村嘉徳・ゼネラルビジネス本部新規ビジネス開発部地場中小建設業担当課長は以下の指摘をする。「原本管理がきちんと行われていないことが耐震強度の偽装や改ざんの一因にもなっている」（「中小建設業、電子納入に向けた最大の課題は「PCの汎用スキル」」IT mediaエンタープライズ2006年1月11日）。

窓の幅が図面と実物で異なる点について、原告は株式会社東急アメニックスに問い合わせをした（2005年7月18日）。東急アメニックスは被告の子会社でアフターサービスを担当する。東急不動産カスタマーセンター・大山浩は「一番東側の窓については外壁タイルの大きさの関係で窓が1cmほど大きくなっている」と回答した。つまり竣工図の記載はデタラメであった。しかし、東急不動産は不誠実にも竣工図の修正を拒否した（甲第42号証「原告陳述書（二）」29頁）。

結果としてアルスの竣工図は実物とは全く異なるデタラメな内容のままである。竣工図が不正確であると、リフォームや大規模修繕の際に困ることになる。正しい竣工図が存在しないならば物件の資産価値は低下する。

・       独立行政法人「都市再生機構」は「構造計算書が紛失すると資産価値の低下などを招きかねない」とコメントする（「構造計算書50件紛失・不明」読売新聞2006年2月28日）。

・       「住宅購入に伴うトラブルの原因をみると、第一位は設計図書が揃っていない契約をしていることである」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、102頁）。

新築でも中古でも、正しい図面が存在することは非常に重要である。見た目がどんなに美しくとも、図面がなければ将来の優良なストックにはなり得ない。正しい竣工図が完備していない物件は売買において不利になるが、一切はデタラメな竣工図を作成し、修正要求にも応じない被告の責任である。

 

9.5         耐震強度偽装事件対応

【構造計算書再検査】被告は耐震強度偽装事件発覚後、アルスの構造計算の再計算を実施するつもりはないと管理組合に表明している。東急不動産も含めた大手不動産各社は自主点検を実施すると表明した（「大手、99年以降のマンション数千棟自主点検へ」朝日新聞2005年12月11日）。

しかし肝心の点検内容は東急不動産と他社とでは大きく異なることが判明した。良いことを言うのはマスメディアへの発表の場だけである。構造計算再計算を実施しない東急不動産の「自主点検」は居住者の不安を完全に解消するものではない。入念な再チェックがなされない点は物件の価値にも反映するが、一切の責任は被告にある。

2005年12月14日、アルス管理組合は東急コミュニティーから、東急不動産「「アルス東陽町」構造設計について（お知らせ）」（2005年12月5日）を受け取る。文書の宛先は「管理組合御中」となっていたが、東急コミュニティーに送付されたため、東急コミュニティー経由で受け取った。文書中では「イーホームズ株式会社にて建築確認を取得しております。よりご安心いただくため第三者機関による再チェックをいたします」と記述する。しかし東急不動産の文書は管理組合及び居住者を安心させるものではなかった。

第一に東急不動産は再チェックの内容を全く説明していない。ただ単に漫然と形式的な再チェックを行えば安心できるというものではない。実際、耐震強度偽装事件では再検査によって一度は「偽装なし」と報告された物件が再々検査で偽装物件と訂正されるケースが相次いでいる（長谷川豊「[耐震偽造]自治体再調査、一転「偽造あり」次々」毎日新聞2005年12月8日）。

アルス東陽町と同じ江東区にあるヒューザー物件「グランドステージ東陽町」は当初は「偽装なし」とされていたが、2006年1月30日に構造図からの再計算で耐震強度の不足が判明した（「＜耐震偽造＞姉歯氏物件が97件に　東京・江東区」毎日新聞2006年1月30日）。従って再検査の質は重要な問題である。

第二に何時までに再チェック結果を明らかにするかも書いていない。期限を定めないならば居住者は何時までも不安定な状況に置かれる。被告のやり方は居住者に安心を与えるのではなく、不安を与えるだけである。

そのため、アルス管理組合は2006年2月13日に「耐震強度偽装事件その他の件についての質問状」を東急不動産宛に東急コミュニティー経由で送付した。2月19日にも再送付した。東急不動産の回答は2月24日付けになされた。管理組合は東急コミュニティー経由で2月26日に受け取った。回答では「弊社では構造の再計算を行うつもりはありません」と記述する。

再計算をしなければ単純に書式のチェックしかしなくても「再チェック」と称することができる。書類のチェックだけで偽装なしと報告したが、実は偽装物件であったというケースは少なくない。

東急グループである世紀東急工業株式会社が建築主で施工したアーバン武蔵小金井もそのような偽装物件の一つである。世紀東急工業は当初、目視による検査で「問題なし」としていた（篠原匡「ファンドが姉歯に怯える理由−巧妙な偽装が不動産の市場心理冷やす」日経ビジネス2006年01月2日号）。構造計算プログラムに実際の数値を打ち込み計算したことにより、偽装の事実が判明した。

東急不動産の対応は他の不動産業者とは対照的である。多くの不動産業者では自社物件について構造計算書の再検査を実施している。他の業者では真剣な再検査により、強度偽装が判明した例もある。東急不動産の再検査では期待できないことである。

住友不動産は構造計算書偽造事件を受け、1999年4月以降に自社が手がけた分譲マンション約400棟の構造計算の再検査を第三者の設計者等に依頼している（「「耐震性に疑問」住友不動産がマンション2棟の販売中止」マンション新時代（日経BP社）2006年3月8日）。その結果、「シティハウス福住公園通」、「パークスクエア発寒駅前メイプルサイド」の耐震強度に疑問が生じたことが判明した（「住友不動産が２棟分譲中止　札幌で耐震強度に疑問」共同通信2006年3月5日）。

北海道電力のグループ会社「北電興業」（札幌市）は札幌市中央区に建設した賃貸マンション2棟で、耐震強度に疑問が生じたとして、入居者に説明するとともに、入居予定者とは解約手続きをとった（「札幌で新たに２棟強度不安　北電系の賃貸マンション」共同通信2006年3月6日）。問題の物件は「エナコート大通22」（9階建て、23戸）と「エナコート山鼻」（10階建て、30戸）である。

検査機関でも構造計算書の再計算を安全宣言の根拠としている。長野県では過去三年間に県が建築確認した三階以上の全物件を再計算し、安全性を確認した（「県が建築確認の物件耐震再計算　全274件「安全確認」」信濃毎日新聞2006年3月8日）。

 

【東急不動産の不可解な要求】東急不動産回答（2006年2月24日）には不可解な箇所が存在する。以下のように記述する。「再確認の正確を期するために確認通知書（副本）の貸し出しをお願いしておりました。しかしながら、貴管理組合のご事情は分かりませんが、いまだに貸し出しの承認はいただいておりません」。東急不動産回答では管理組合が依頼に対応していないと非難するかの如くである。

しかし、管理組合は東急不動産から確認通知書（副本）の貸し出し依頼を受けたことはない。「「アルス東陽町」構造設計について（お知らせ）」には確認通知書（副本）の貸し出しについて一言も言及されていない。管理組合が依頼されていない要求に応じないのは太陽が東から昇るのと同程度に自明である。

後日、東急コミュニティー担当者・積田一志は東急コミュニティー宛に貸し出し依頼文書が来ていたと明かした。「東急不動産は確認通知書に挟まっている差入書を求めていた」と説明する。建設中に現場で修正が行われると、修正内容を差入書という形でまとめて、挟み込む。それは現場にしか保管していない。管理組合保管の書類を借り、差入書が挟まっているか否かを確認した上でコピーを求める趣旨であったと説明した（2006年2月26日）。

東急不動産のマンションに対する杜撰さには驚きを禁じえない。第一に構造に影響を与えるような修正を現場判断で行っていることが判明した。耐震強度偽装物件「グランドステージ藤沢」と同じである。グランドステージ藤沢では構造図と、現場用の施工図に食い違いがあることが判明している（「施工図の強度、構造図より劣る　耐震偽造のマンション」朝日新聞2005年12月22日）。現場用の施工図は姉歯秀次元建築士が作成した構造図以上に軟弱なもので、木村建設は手抜き工事によりコスト削減を行った。東急不動産の説明では同種のことがアルスでも行われた可能性がある。

第二にアルスではまともに工事監理をしていないことが判明した。差入図が現場にしかなく、実際に確認しなければ分からないということは設計監理を担当した株式会社SHOW建築設計事務所が現場監理を怠っていたことになる。本来ならば施工者が設計図書通りに施工しているかを工事監理者が日々の進行に合わせて照合・確認しなければならない。造られる過程を記録していてこそ、マンションは社会の優良なストックになることができる。

 

【工事監理】アルスで工事監理が適切になされたかを疑う事情が存在する。SHOW建築設計事務所が監理を全うしたかは疑わしい。

第一に検査機関に提出した工事監理報告書を施工会社ピーエス三菱の現場責任者が作成した（イーホームズ株式会社宛「建築基準法第12条第3項の規定に基づく工事管理報告書」2003年9月4日）。報告会社は株式会社ピーエス三菱の山下洋史・東京建築支店工事第二部所長となっている。施工会社が監理を報告したことになる。監理のいい加減さを物語るものである。

第二に関係文書では監理者を空欄とするものがある。販売時の図面集ではアルスの監理を株式会社SHOW建築設計事務所が担当したと明記する（甲第16号証最終頁）。しかし、管理会社の株式会社東急コミュニティーがアルス東陽町管理組合のために作成した建物診断結果報告書では「建物概要」において監理業者を空欄とする（株式会社東急コミュニティー「建物状況と修繕等のご提案」2006年2月6日5頁）。

工事監理（「管理」ではない）は、設計した内容が実際に施工されているかを検査・確認する行為である。施工者と工事監理者のダブルチェック機能が成立してこそ正常に施工品質が保たれる。工事監理がなされていない現場では品質よりも工期短縮を優先することは火を見るより明らかである。「「監理」が行われているかいないかが、欠陥住宅発生の重要なポイントである」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、93頁）。

しかし日本では設計監理に対する建築士の職業的意識は希薄である。名義だけ貸して、工事監理に行かない設計事務所も多いと指摘される。一回も現場に行く気がないのに確認申請書の工事監理者の欄に名前だけを貸して記入させる建築士もいる。

「責任を持って設計・監理を行わなければならない肝心の建築士が、建築基準法の条文の主旨を理解しておらず、工事監理者でありながら工事現場に一回も行かないことが多いことも事実だ」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、75頁）。

建築Gメンの会によるアンケート結果によると、欠陥住宅の主たる原因の第一位が「工事監理ができていないから」（30.0%）である。第二位は「設計図書が不備だから」（19.2%）である（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、168頁）。両方ともアルスに当てはまる。

 

9.6         構造設計者隠し

アルスの構造設計を担当したのは有限会社アトラス設計（渋谷区富ケ谷）の渡辺朋幸代表である。

渡辺朋幸代表は姉歯秀次元建築士と同じ物件を担当したことのある人物である。また、株式会社下河辺建築設計事務所（代表取締役・下河辺隆夫）の下請として、株式会社ヒューザー（小嶋進社長）物件「グランドステージ川崎」の構造設計を手がけている。

下河辺建築設計事務所は姉歯秀次元一級建築士が構造計算書を偽装した物件（グランドステージ船橋海神、グランドステージ東陽町）の元請け設計者でもある。2006年2月9日付けで東京都から設計事務所の登録を取り消された（「＜耐震偽造＞東京都、元請け設計会社６社の登録取り消し」毎日新聞2006年2月9日）。

渡辺朋幸代表は衆議院に参考人招致された（2005年12月7日）。この日は姉歯秀次一級建築士（当時）、イーホームズ株式会社の藤田東吾社長、日本ERI株式会社（日本イーアールアイ株式会社）の鈴木崇英社長、総合経営研究所の内河健所長も合わせて招致された。但し姉歯建築士と内川所長は欠席した。

以上のように有限会社アトラス設計の渡辺朋幸代表は耐震強度偽装事件と縁浅からぬ人物である。現時点での報道では、渡辺朋幸代表は「姉歯秀次元建築士の偽装を最初に発見した人物」と位置づけられているようである。しかし毀誉褒貶は世の常である。

事実、イーホームズの藤田社長は自社Webサイトで渡辺代表を告発する。「10/27以前の段階で（弊社が偽造を指摘する以前に）、姉歯氏や木村建設、総研以外にも、ヒューザーも志多組も渡辺氏もスペースワン他設計事務所も日本ERIも、偽造がずっと行われてきたことを知っていたのです」（「今般の偽装事件の背景について重要な情報提供：「きっこの日記」他」2005年12月18日）。

参考人質疑や証人喚問での関係者の証言の食い違いは正しきれないまま終わっている。耐震強度偽装事件の全貌も明らかになっていない。耐震強度偽装事件と縁浅からぬ人物が構造設計を行った物件に対する消費者の評価は様々であると思われる。少なくともリスクになり得る情報として居住者や新たな購入検討者には説明すべき内容である。

 

【構造設計者隠し】アルスの構造設計者がアトラス設計の渡辺朋幸代表であることは原告の調査によって判明した事実である。東急リバブルらは不誠実にも居住者から構造設計者を隠そうとした。

アルスの構造計算書は株式会社昇建築設計事務所・武内久一級建築士名義で作成されている。しかし建築確認申請書には、設計を総括する建築士の名前は記入されているが、実際に構造設計を担った建築士は記載されない。誰が構造計算をしているかは消費者には見えない。姉歯建築設計事務所の名が取引実績になくても偽造の疑いはある。

一般に下請業者を使用したとしても元請けの設計者名義で作成される。そのため、実際に作成したのは下請け業者である可能性は高い。意匠専門で東京都江東区に事務所を構える井本雄・一級建築士は、意匠の専門家にはチェックのノウハウがないことが多く、「計算内容までは見ない」という（根本太一「耐震偽造　１級建築士、その実態　分業進み収入格差」毎日新聞2005年12月7日）。

管理組合向けのマニュアルにも「構造計算については外部委託されている場合があるので、管理組合等で保管している構造計算書に記載されている設計者名が該当する者でなくても、念のため問い合わせることをお奨めします」と記載されている（(財)マンション管理センター、(社)高層住宅管理業協会、マンション管理士団体連絡会「ご自分のマンションの耐震性を確認したいマンション管理組合の皆様へ」2005年12月2日）。

原告は居住者が販売会社・東急リバブルに下請業者を確認した（2005年11月18日）。しかし現在に至るまで何の回答もなされていない。東急不動産からも原告に対し、同じく何の連絡もない（2006年3月12日現在）。東急リバブルや東急不動産が何かを隠していることはヒシヒシと伝わってくる。マンションによっては、不動産会社や管理会社から住民に事件との無関係性を即座に告知してきたところもある。このようなところで企業のリスクマネジメント力が問われている。

原告が江東区建築課構造係に電話して相談したところ、「構造計算書の名義が姉歯建築設計事務所でなくても、姉歯建築設計事務所が作成した可能性はある」とし、設計業者に直接確認することを助言された（2005年11月25日）。

これを受け、原告は株式会社昇建築設計事務所（03-3811-8981）に電話し、アルス東陽町の下請業者について問い合わせた（2005年11月25日）。最初は「下請業者は使用していない」と否定した。監理報告書の構造設計担当に有限会社アトラス設計の名前があることを指摘すると、「意匠は自社だが、構造はアトラス設計が担当した」と改めた。昇建築設計事務所が発注者としてアトラス設計を下請業者として使用したことも認めた。即ち最初の回答は誤りだったことになる。

東急リバブルや東急不動産が、アトラス設計がアルスの構造設計をしたことを隠したいと考えていることは十分に伝わった。しかし設計者を選択した責任は建築主にある。被告は康和地所から一切の権利義務を承継している。アトラス設計が構造設計を行ったことによる不利益は有形無形に関わらず、被告が全て負うべきものである。

 

10     東急コミュニティーのデタラメな管理

アルスは被告子会社の株式会社東急コミュニティー（土橋�髟F社長）に管理を委託している。東急コミュニティーのライフサービス事業部東京東支店（後藤泰弘支店長）が担当する。2006年4月1日以降は首都圏第ニ事業部東京東支店（大曲孝二支店長）である。

東急コミュニティーへの委託は新築分譲時に被告が指定したもので、管理組合が自主的に管理会社を選択した結果ではない。不要な抱き合わせ販売の典型である。被告と東急コミュニティーは共謀し、居住者及び管理組合に不利益を与えてきた。

マンションは「管理を買え」と言われるが、被告子会社である東急コミュニティーのデタラメな管理により、アルスの現状は惨憺たるものである。

 

10.1     不実告知

アルスの販売パンフレットには不実告知が存在する。不実告知は「重要事項について事実と異なることを告げること」である（消費者契約法第4条第1号）。

甲第6号証（販売パンフレット）では「火災・侵入などの異常を通報する綜合警備保障による24時間セキュリティシステム」と記載する。ここでは侵入警戒を行うと記述するが、実際には行われていない。

東急不動産及び子会社東急コミュニティーは巧妙なことに虚偽の内容の管理委託契約書を作成することで、販売時の不実告知を隠蔽した。東急グループの活動はチェスと同じで、一つ一つの動きが互いに関連しつつ組み合わされている。

管理委託契約書契約書上は専有部分の侵入警戒を実施することと定めている。管理委託契約書別紙業務仕様書第9「ホームセキュリティー業務」では警備項目として火災警戒、非常通報警戒、侵入警戒の三種類を記載する。侵入警戒の対象を「各専有部分及び管理室」とする（管理委託契約書24頁）。

しかし、アルスでは管理室が2つ、専有部分が27戸あるが、管理会社の東急コミュニティー回答では侵入警戒を実施しているのは管理室1つ（管理室1）と専有部分１戸（204号室）のみとする。原告は管理室1に侵入警戒の装置が設置されていることは確認した。204号室は未確認である。

侵入警戒について東急コミュニティー担当者の回答は一貫していない。

2005年11月27日、東急コミュニティー担当者の力三郎は問い合わせに対し、「侵入警戒の意味が分からない」と回答を避けた。

2006年1月15日、担当者が力三郎から積田一志に変わる。積田は「専有部分の侵入警戒は実施していない」と回答する。管理業務主任者は契約更新時（2004年12月1日）に益岡正浩に変更された。

2月19日、積田一志から中間報告として以下内容の回答がなされた。

「東急コミュニティーの営業担当者が東急不動産と詰めていた当初の仕様では専有部分の侵入警戒が存在しなかった。実際は、204号室は窓に防犯ブザーが設置されている。侵入警戒は実施していない」

2月26日、積田一志は回答内容を変更した。「専有部分では204号室のみ侵入警戒を実施している」。

アルス管理組合は東急不動産に対しても問い合わせを行った（2006年2月13日、2月19日）。回答期限を2月25日に指定したが、期限までに回答はなされなかった。その後、2006年3月16日付でようやく回答がなされた。「「火災・侵入などの異常を通報する綜合警備保障による24時間セキュリティシステム」として、専有部分に設置したものとしては、非常通報ボタンがあります」と回答する。

非常通報ボタンは居住者が非常通報ボタンを押すことで警備会社に連絡するものである。窓ガラスが割られる等の異常をセンサー等が自動検知して通報する侵入警戒とは内容が異なる。管理委託契約書上も非常通報警戒と侵入警戒を別個のものとして定義する。詭弁に満ちた不誠実な回答は相変わらずである。

 

【管理委託契約書の虚偽】アルスの管理委託契約書には虚偽内容が存在する。管理委託契約書はアルス管理組合と株式会社東急コミュニティーの間で締結されたが、東急不動産が購入者に配布した「管理委託契約書（案）」が踏襲されている。「管理委託契約書（案）」は「アルス管理規約集」（甲第24号証）中に収録されている。

・       建物保守点検業務では存在しない個所（外廊下、内階段）を定期点検の対象に含めている（契約書15頁）。現場合わせをせずに雛形をそのまま使用したことが原因と考えられる。

・       宅配ボックスの定期点検回数が実際の回数と異なる。契約書上は年4回と定める（18頁）。しかし、点検業者に確認したところ、保守業務は年1回しか実施していないことが判明した。

・       定期清掃に内廊下のカーペット清掃が含まれていない（21頁）。契約書上、カーペットは全く清掃されないことになる。

・       契約書に記載されたホームセキュリティー業務の警備対象を実際は警備していない。契約書上は専有部分の侵入警戒を実施することと定めている（24頁）。管理委託契約書別紙業務仕様書第9「ホームセキュリティー業務」では警備項目として「侵入警戒……各専有部分及び管理室」とする。しかし、各専有部分の侵入警戒を実施していない。

また、現行契約書（東コ東京東契第16-1669号、2004年12月1日締結）は管理業務主任者である益岡正浩（登録番号第01000371号）の押印が存在しない。

 

10.2     修繕積立金の不足

アルスでは管理組合による調査の結果、新たに修繕積立金の不足が判明した。最初の大規模修繕時（2013年、築10年目）に1000万円強の赤字になる見込みである。

長期修繕計画通りに支出が行われた場合、最初の大規模修繕時に修繕積立金が1013万1000円の赤字となる。現行の修繕積立金の年間積立額は196万4280万円であるため、不足額は約5.16年間の積立金額に匹敵する。不足額を一時金として徴収する場合、全27戸であるため、1戸当たり37万5223円の負担となる。

この事実は株式会社東急コミュニティーにより、巧妙に隠蔽された。東急コミュニティーは2004年6月9日に長期修繕計画を作成した。そこでは一般会計に算入されている駐車場駐輪場料金（年額200万円弱）を修繕積立会計に算入して資金計画を立てた。実際の修繕積立金会計収入は長期修繕計画上の修繕積立金収入額よりも、駐車場駐輪場料金に相当する200万円少ないことになる。計画上の収入見込みよりも毎年200万円ずつ少なくなる。実際よりも修繕積立金額を多く見せかけ、管理組合が修繕積立金不足を認識しないようにする悪質な手口である。

管理組合は保全計画費（長期修繕計画業務、資金積立計画業務）として毎月5100円を東急コミュニティーに支払っている。東急コミュニティーは5年毎に長期修繕計画案を作成します。年間では5100×12で61200円、5年間では30万6000円を支払うことになる。東急コミュニティーのデタラメな長期修繕計画に対し、それだけの金額を払うことになる。

 

【長期修繕計画隠し】東急コミュニティーは長期修繕計画自体を居住者及び管理組合の目に触れないようにし、自らのデタラメな資金計画を隠蔽した。東急コミュニティーは作成後、一年以上も長期修繕計画の内容を管理組合役員に説明しなかった。役員側の要求により、2005年10月23日の理事会において初めて説明された。

また、2005年9月24日に原告はアルス管理人の恒石俊造に長期修繕計画の閲覧を請求した。しかし管理人は「管理室保管文書中には存在しない」と回答した。そのため、原告は9月27日に東急コミュニティーに長期修繕計画の所在を問い合わせた。後日、管理人から「実は管理室に保管されていた」との連絡を受ける。最初は居住者に見せたくない一心から虚偽の回答をしたことになる。

 

【居住者の負担増大】アルスでは計画の時点で修繕積立金が最初の大規模修繕さえまかなえない。この点について、東急コミュニティーの積田一志は「修繕積立金金額の設定に疑問があるのであれば矛先は売主です」と東急不動産に責任を転嫁している（原告宛メール2006年3月28日）。

区分所有者は近い将来において修繕積立金の値上げ又は一時金の徴収を求められる可能性が高い。既に東急コミュニティーは理事会に対し、以下二通りの修繕積立金値上げ案を提案している（2006年1月15日）。

・      現在一戸当たり平均約6000円の修繕積立金を来年度から2000円ずつ値上げし、2011年に約16000円にする。

・      来年度から平均15000円に値上げする。

一般に資金計画がきちんと立てられていたとしても、大規模修繕費用が予想の範囲内に収まる保障はなく、想定外の一時金を徴収される可能性も皆無ではない。「建物の「素性」（どれだけきちんと施工されているかどうかということ）によって将来発生するコストは全然違ったものになる」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、156頁）。竣工図と実物の相違等を考慮すれば、この点も悲観的に考えざるを得ない。

 

10.3     竣工図を管理会社が保管

東急コミュニティーはアルスの竣工図を自社で勝手に保管し、管理組合に引き渡さなかった。住人の閲覧要求に対しても、虚偽の情報で誤魔化し続けた（甲第42号証「原告陳述書（二）」8頁）。

東急コミュニティーの対応は契約違反である。管理委託契約書14頁「乙（東急コミュニティー）は本マンションに係る設計図書のうち、甲（アルス管理組合）の指定する図書を、甲の事務所で保管する」に違反する。

2005年7月24日、原告は管理組合保管文書を調査し、「住宅性能評価申請書」を見つける。

7月31日、原告は「住宅性能評価申請書」の内容が現状を反映していないため、より新しい図面がないか調査する。目録中に竣工図の記載を見つけるが、実物は発見できなかったため、管理人・恒石俊造に照会する。

8月1日、管理人恒石俊造から原告宛回答文書が届く。東急コミュニティー東京東支店・力三郎に確認したところ、この「住宅性能評価申請書」は最後に建設業者その他不動産業者から送られてきたもので、これより新しい図面はないとのことであった。原告は「住宅性能評価申請書」は「竣工図」とは名前が異なり、内容も現状と相違するため、東急コミュニティー本社に再調査を依頼した。

8月2日、東急コミュニティーから原告宛回答文書（力三郎作成）が届く。竣工図は東急コミュニティー事務所で保管しているとのことであった。つまり、先の回答は虚偽であった。

竣工図書は将来の大規模修繕工事に際して必要となるものである（合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、22頁）。「どうせ一般の消費者は見ても判らない」、「大手建設会社が建てたから大丈夫」等は管理会社が図面を保管する理由にはならない。居住者が後々困ることになるのは確実である。

 

10.4     事務所使用

アルス管理規約12条では「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定める。しかしアルス302号室は事務所として使用されている。Webサイトでは株式会社アドミサービス（群馬県伊勢崎市宮子町）の東京事業部としてアルスが表示されていた（現在は別の場所が東京事業部として表示されている）。

302号室の所有者は事務所使用している企業の経営者である。所有者は東急不動産から新築マンションとして購入したと説明する。302号室は購入契約がキャンセルされたため、302号室を購入したと説明する。東急コミュニティー・力三郎は理事会においてインターネットでの物品売買を実施していると調査結果を報告した（2005年8月21日）。購入時に管理規約で事務所使用を禁止していることを東急不動産又は東急リバブルから説明されたかについては明確な回答を得られていない。

管理会社の東急コミュニティーは、この状態を管理規約違反と明言する（東急コミュニティー・力三郎「回答の遅延に対するお詫び」2005年7月13日）。しかし東急コミュニティーは違反状態を是正しようとはせず、逆に理事会に管理規約を修正して事務所使用を認めることを提案した。東急コミュニティーが動かないこともあり、現在は黙認状態である。

アルス管理規約では区分所有者に管理組合への緊急連絡先届出書の提出が義務付けられている。しかし302号室区分所有者は未提出である。これは東急コミュニティー・積田一志による管理組合役員への報告によって明らかになった（2006年2月26日）。そのため、当該住戸の実態は不明確である。

2005年末から2006年1月にかけて宅配ボックスに302号室宛ての荷物が放置される問題も生じた。管理人が不審に思い、当該住戸を訪問したが、不在であった。管理人は少なくとも2005年12月中及び2006年1月16日の二度訪問した。その後、管理人は荷物を送り主に送り返した（2006年1月20日）。

 

【事務所使用の影響】事務所として使用されている住戸が存在する場合、以下の弊害が発生する。

第一にアルスが法定容積率を上回り、建築基準法違反となり得る。アルスは法定容積率目いっぱいに建てられたマンションである。事務所使用されると、共同住宅の共用廊下等の部分に係る容積率の不算入措置で除外されていた内廊下等の面積を含めなければならなくなる。

重要事項説明でも下記のように記載された（甲第5号証拠「重要事項説明書」23頁）。

第二にマンションの資産価値に影響する。特にアルスは閑静な住宅であることをアピールしており、影響は大きい（甲第14号証「原告陳述書」20頁）。「専用住居と事務所が混在するようなマンションは、やはり生活の場としてはあまり適したものとはいえません」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、114頁）。

第三に事務所とする住戸が一定割合以上になると消防法上、共同住宅ではなく雑居ビルとして扱われ、様々な規制を受けることになる。

第四にエスカレートして暴力団事務所として使われてしまう例もある。暴力団が占有し､管理費等260万円を滞納しているマンションが新聞報道された。暴力団関係者は「払う義務はない」と取り合おうともしない。住民は「管理費の回収の目処は立たず、マンションの改修にも手がつけられない」と嘆く（「許すな組織暴力7」読売新聞2006年3月13日）。

管理規約違反であることを認めながら、かつ区分所有者に有形無形の損害が発生し得るものであるにも関わらず、是正しようとせず、逆に規約改正を勧める東急コミュニティーの対応は無責任極まりない。

 

10.5     管理費等未収金

アルス管理組合では管理費等の未収金49395円が発生している（2006年2月末現在）。この結果、一般会計では43225円、修繕積立会計では6170円が入金されない状況である。この事実は管理費等の収納を代行する東急コミュニティーの報告書で明らかになった（株式会社東急コミュニティー東京東支店「月次管理業務報告書」2006年2月、東急コミュニティー東京東支店運営チームB「入出金報告書」2006年3月7日）。

この報告書は2006年3月26日の理事会で東急コミュニティー東京東支店・積田一志から理事会役員に手交された。しかし積田一志は報告書を渡しただけで、役員への説明はしなかった。そのため詳細は不明である。報告書に通常とは異なる内容が含まれていれば、指摘されるまでもなく説明するのが社会人としての常識である。まして何らかの対応をとる必要がある事態ならば尚更である。

 

【粗末な督促】東急コミュニティーは管理組合理事長による本社への問い合わせによって初めて督促状況を明らかにした（株式会社東急コミュニティー東京東支店・積田一志「説明会等書類の送付時期及び未収督促状況について」2006年4月4日）。問い合わせは2006年4月2日に本社に対してなされた。回答により、粗末な督促状況が明らかとなった。

東急コミュニティーが1ヶ月間の間に行った対応は3月10日に「未入金のお知らせ」を管理室に送付しただけである。ただの「お知らせ」に過ぎず、契約書で規定する督促状とは異なる。「お知らせ」が管理人から滞納者に渡されたかも確認していない。3月23日に電話をしたが、不在であったとする。別の日に電話をかけ直すこともしていない。

未収金督促は専門知識を必要とするとされるが、東急コミュニティーの業務は誰でもできるというよりも何もしていないに等しい。これでは督促の効果がないのも当然で、滞納者が払わないのも無理もない。実際、4月分の管理費等も徴収できなかった（2006年3月27日）。東急コミュニティーの粗末な督促のために未収管理費等は2ヶ月分に膨れ上がった。

他管理組合理事長からも東急コミュニティーの未収金処理には不満の声が上がっている。「送付された督促文書のコピーを依頼していましたがお持ち頂けませんでした。管理会社としての未収に対する対応方法をお聞きできませんでした。……東急コミュニティーの社内システムとして月末に未入金が発生すると翌月には自動的に「管理費等未入金のお知らせ」が発行され担当者の手元に届き、その後発送される事が判明しました。ところが去年12月末に未集金が発生しているにも関わらず1月・2月分の「お知らせ」が発送されていない！その文書自体紛失した！との報告がありました」（「東急コミュニティー未収金処理」マンション管理組合日記2004年5月28日）。

 

【契約上の義務】管理委託契約書上、東急コミュニティーは以下の義務が定められている（管理委託契約書12頁以下）。

「乙（東急コミュニティー）は、管理費等の未収納者に対し、支払期限後6ヶ月の間、督促状の送付、電話又は訪問等の方法のうち、乙（東急コミュニティー）が適当と判断する方法により請求を行う」

「乙（東急コミュニティー）は、支払期限後3ヶ月を超えた未収納者については、原則として、内容証明郵便により請求を行う」

一方で、上記の督促を行っても「なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲（管理組合）が行うものとする」と定める（管理委託契約書10条）。つまり支払期限から6ヶ月経過すると東急コミュニティーは督促義務がなくなることになる。従って東急コミュニティーが仕事をしたくなければ、可能な限り時間を稼ぐことが得策となる。

未収金は管理組合にとってのもので、管理組合は未収金がどれだけ増えようと、毎月、定額の管理委託費を東急コミュニティーに支払うことになっている。そのため、督促をしてもしなくても管理会社にとっては変わらず、業者の良心に依存してしまう。

 

10.6     管理人を営業活動に流用

東急コミュニティーは、業務時間中の管理人を自社グループの営業活動に利用している。東急コミュニティーは社内ルールで以下の作業を管理人（アメニティーメイト）の本来業務と定める。

・      住み替え情報・リフォーム情報を収集し、営業担当者（不動産流通・リフォーム）に連絡する。

・      売却・賃貸予定の空き部屋物件の鍵を保管する。

・      空き部屋物件の内覧を希望する顧客案内を補助する。

・      リフォーム工事監理業務を補助する。

・      リフォーム販促チラシを配布する。

東急コミュニティーはマンション管理業の他にリフォーム工事事業、仲介（売買・賃貸）事業にも携わっている。東急コミュニティーは管理人にこれらの営業支援的な仕事をさせていることになる。

管理人の業務内容・業務時間帯は管理組合と東急コミュニティーとの間の管理委託契約によって定められている。しかし東急コミュニティーは管理会社に断りなく、管理人の勤務時間を自社グループの営業活動に従事させている。管理組合に対する背信行為である。

 

【カスタマーサービス業契約社員報奨制度】東急コミュニティーはフロント担当者や管理人からの情報が売買物件成約・賃貸物件成約・リフォーム工事受注等に結びついた場合に報奨金を支払っている（カスタマーサービス業契約社員報奨制度、CS業契約社員報奨制度）。東急コミュニティーはフロント担当者や管理人に日常業務において受託管理物件の住民から住み替え希望やリフォーム希望を収集することを推奨する。

情報を得た場合には東急グループ企業の営業担当者（不動産流通・リフォーム）に電話で伝える。この情報から営業担当者が営業活動を実施し、売買物件成約等に結びついた場合に報奨金を支払う。報奨金額は、不動産売買は1件5万円、賃貸は1件5千円、リフォームは受注金額の2%となっている。

東急コミュニティーは管理組合から受託した管理を真面目に行うことよりも、居住者を相手に金儲けのネタを探すことに精を出させる仕組みになっている。

 

11     結語

東急リバブル及び東急不動産の営業は金儲けだけである。消費者に損害を与えて金儲けをする。「金、カネ、かね」である。資本主義ではなく売上至上主義である。「作った！売った！完売だ！」が至上のセールスポリシーとなっている。

大企業としての信用を看板に善良な一般消費者に嘘をつき、騙して荒稼ぎをする。何のためらいもなく不都合な事実を故意に隠蔽する。消費者の無知につけ込み、不利益事実を隠蔽した物件が目白押しである。大企業であり、宅建業者でありながら被告の手法はあまりにも卑劣極まりない。映画SYRIANAのキャッチ・コピーに倣い、「東急リバブル及び東急不動産は陰謀でできている」「東急リバブル及び東急不動産は悪意に満ちている」と主張する。

倫理観と正義感の欠如した被告の金儲け手法は悪質で最初から計画的である。被告従業員は専門知識のない一般消費者に嘘をつき、騙すことが仕事になっている。売ってしまえばこっちのもの、露見したら嘘で誤魔化す。最悪損害分の差額を払えば良いと思っている。騙し売りしてバレたら損害分を払えば済むのならば世の中は詐欺で蔓延してしまう。既に被告の会社内では蔓延している。被告従業員は反省どころか、何の罪悪感も持っていない。その行動は全てプログラムされている。従って何度も同じことを繰り返す。

消費者に対し、人格を持った人間として接していない。物件の品質では勝負せず、不利益事実を故意に隠蔽して問題物件を売りつけることで利益を上げる。完全に宅建業者として失格である。法律を遵守しない正真正銘の悪徳業者である。良識の欠片もない会社である。

東急リバブルや東急不動産の販売手法は購入者の思いを完全に無視し、裏切るものである。消費者の夢をかなえるような素振りをしながら、実は自社の利益しか考えていない。消費者の夢を扱っているにもかかわらず、夢とは正反対の方向を向いている。マイホームへの夢を食い物にして、あの手この手で罠を仕掛けている。

平和な暮らしを求める人々の気持ちを蔑ろにする。余りに卑劣で汚い手口に怒りは収まらない。東急リバブルや東急不動産の本性は騙し売り発覚後の原告への対応で全て分かった。筋金入りの悪徳不動産業者から一生に一度あるかないかの高い買い物をしたことは、無念の気持ちとして消えることはない。

問題物件を知っていながら説明せずに平然と売りつける被告の悪徳商法は、金儲けを目的とする被告の体質であり、従業員教育の結果である。倫理観・正義感の欠如には唖然として言葉が出ない。普通の人間ならば良心がある場所が死んでいる。被告社内では嘘が日常化しており、被害者の気持ちを何とも考えない。問題物件を説明されずに押し付けられる購入者の不利益、多大な損害は何ら考えない。

従業員は働いていて情けなくならないか不思議である。法律を守らず、問題物件を騙し売りして消費者に多大な損害を与えている。購入者を住宅ローン破産に追い込むことになるかもしれない。給料として受け取るのは社会に貢献した対価ではなく、詐欺で稼いだ汚い金である。売り上げを上げれば上げるほど、大勢の消費者が泣くことになる。そのような人生には出口もないし、見通しもないし、理想とするものもない。被告従業員達が平然と嘘を積み重ねていく様子は、おぞましく不気味である。

企業のモラル低下が問題になっているが、東急リバブル及び東急不動産は群を抜いて酷い企業である。従業員は売らんがための違法行為に罪の意識を感じていない。自ら企業のイメージを失墜させていることに気付いていない。東急リバブル及び東急不動産には企業としての存在意義、存在価値は皆無である。

 

【不誠実な対応】東急不動産は専門知識のない一般消費者に騙し売りをして金儲けをしてきた。後日のトラブルにおける被害者に対する被告の応対の悪さには驚いた。契約締結後は簡単に態度を翻し、悪意があるとしか思えない仕打ちに出る。東急不動産のマンションの品質に対する信頼も低下させてしまうほどの不誠実さであった。

被告が原告の苦情を真剣に取りあうことはなかった。東急リバブル及び東急不動産を相手にするのは泥沼の中を素手で探っているようなものであった。いくらかき回しても水は透き通らないし、真相も明らかにならなかった。初期対応の拙さが企業にとって命取りになるとの自覚はまるでない。何故もっと血の通った、人対人の対応が出来ないのか。誠意は少しも見られない。悪意さえ存在する。

被告の言葉・文面はかえって被害者の傷口をえぐるばかりであった。子供騙しの不合理な回答に悔しい思いをした。心臓が胸から外れてしまうのではないかと心配したほどである。胸の上に途方もない重みが加わったように突然呼吸ができなくなったと感じたほどである。思い出しても腹立たしい限りである。

問題発覚後の不誠実な対応は枚挙に暇がない。二階購入者も「何度も宮崎（東急リバブルの宮崎英隆）と電話で連絡を取りましたがその不誠実さに私は本当に彼が憎いです」と語る。被害者が泣き寝入りすれば、それこそ被告の思う壺であると心底思えた。

被告の悪質な苦情処理の手法が全てわかった。購入者が苦情を申し入れても、「知らない。聞いていない」と頬かむりして、時が過ぎるのを待つ。居留守、たらい回し、嘘でごまかす。責任を追及しても、たらい回しで責任の所在が明らかにならない。アルス建設に何ら関与していない苦情処理係（大島聡仁）を偽りの担当者に仕立て上げ、時間を稼ぐ。隣地所有者に事実関係を確認すると約束したが、不渡りの口手形を濫発するだけで、実際は行わない。返事の待ちぼうけをくらい、連絡が取れなくなる。被害者が諦め、泣き寝入りするのを待つ。

これが苦情処理のマニュアルである。問題の本質を解明も解決もしないままで終わらせてしまう。だからいつまでたっても同じ問題が繰り返される。「見ざる、聞かざる、言わざる」で押し通せば責任は一切ないと信じているのであろうか。

被告の不誠実な対応は決して忘れることなく、常に心に留めておかなければいけないことである。土足で足を踏みつけるような対応に対し、消費者が何時までも下を向いていることはない。形だけの窓口設置が被害者、社会の双方から糾弾されることになるのは当然である。

 

11.1     無数の被害

東急不動産が分譲した全国のマンションには、似たような問題で泣かされた人がどれほどいるだろうか（甲第14号証「原告陳述書」43頁以下）。行き場のない思いを抱いている人々は数多く存在する。本格的に調査研究すれば一体どれだけでてくるのかわからない。

東急不動産自身、証人尋問において中央林間のマンションでトラブルがあったことを認めている（関口冬樹証人調書7頁）。被害者の屍累々たる上に今日の東急リバブル・東急不動産が存在する。その数は銀河の星々か、ガンジス川の砂粒か。ベーブルースと長嶋茂雄と王貞治が打ったホームラン数を軽く上回るに違いない。

弱者が自らの権利を守る最後の砦は裁判所である。しかし実際に騙し売りをされても訴訟に持ち込む人は極僅かである。目の前の現実にどう対処していいのか分からず、ただ途方にくれるばかりの人は少なくない。

消費者被害を受けた消費者のうちで、消費生活センターなどの相談窓口に行く人さえ少ない。消費生活センターなど役所の相談窓口に苦情を申し出た人は僅か2.1%である（国民生活センター、第29回国民生活動向調査、1999年4月27日）。

「いうべきことをいわずに、自ら口をつぐむようなことを入居者自身がしてきたし、いまでもしている部分があって、それがまたマンション業者をつけあがらせている面も否定できない」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、185頁）。

海に浮かぶ氷山に似て、隠れた部分が大きい。水面下での暗躍を封じるには、丹念な権利主張を行うのみである。「法、その目的は、平和であるが、その手段は、闘争である」（イエーリング「権利のための闘争）。原告が何かの役に立てるとすれば、それは正義のために働くこと以外にはない。

 

【違法】東急不動産は今までに法律違反である禁止事項を数々犯してきた。「名誉ある上場会社ならば、そこまではやらない」という一線を、「犯罪と認定されないだろう」「行政指導から漏れるだろう」という判断によって、気楽に越えている。個々の取引には「一見すると」違法には見えない偽装がある。詳細を調べ、重ねて行くと犯罪になる。

バレなければそれでよし、露見した時は嘘でごまかす。その場しのぎのいい加減な屁理屈で言い逃れする。嘘と隠蔽で責任逃れを図る。論理が破綻しても、次から次へと新たな嘘で塗り固める。客観的な証拠を突きつけられると主張を平然と変更する。自らの主張の破綻が明らかになる度に、取り繕うために次々と臆面もなく主張変更を行う。

今までに禁止事項を数々犯しても実際に罪に問われることも行政処分を受けることもなかった。国土交通省関東地方整備局建政部建設産業課から呼び出しがあれば、虚偽の報告書を提出すれば、それで済んでいた。本件では井口寛二弁護士が勝手に書いたという報告書（甲第40号証）を提出した（甲第13号証「隣地所有者陳述書」9頁）。

 

11.2     原告の思い

【東急不動産の逸脱した感覚】東急不動産の感覚は健全な消費者感覚からは大きく逸脱している。隣地建て替えにより、日照・採光・眺望・景観が皆無になることは明らかであるにもかかわらず、消費者が住宅選びで最も気にする日照・採光・景観・眺望が害されるという重大性を全く認識していない。

東急不動産は原告に対し、被害者感情を逆なでする以下の主張を繰り返し行っている。

・      「301号室についてはLD側からの採光を妨げるものではありません」（甲第36号証「東急不動産回答文書」社印付、大島聡仁作成、2004年11月30日）

・      「301号室居室全体として全く採光を妨げるものではない」（甲第37号証「東急不動産回答文書」社印付、2004年12月16日）。

東急不動産が反省せず、これまでの認識を何ら改めることがなければ、今後も同種のトラブルが生じることは必定である。アルスでは居住者を無視した営業優先の販売により、トラブルの種は無数に存在する。東急不動産には説得力に欠ける論理を「古いレコード」のようにずっと主張し続けるのか問いたい。手遅れになる前に発想の転換をすべきである。消費者の立場に立って、不利益事実を丁寧に説明することが肝要である。一生に一度あるかないかの買い物で消費者に損害を与えることがないようにしてもらいたい。

 

【被告への要求】問題物件購入前から現在に至るまで、被告は真実を隠し、次から次へと膨大な嘘を重ねてきた。被告はあちらこちらで嘘をついているから、回答に辻褄が合わなくなる。嘘がばれてトコトン追い詰められても最後は和解に持ち込めばいい。そして全てをなかったことにする。これが被告の手法であることは見え透いている。だから訴訟の場でも嘘をつく。

被告は原告に対し、膨大な嘘をついていたことを認め、謝罪すべきである。反省力のあるところを示し、公然と自己の過ちを認めるのは、強力な企業にして初めてなしうることである。最初から被告従業員達が原告の質問に対し、正直に答えていたならば訴訟になることもなく、原告は無駄な労力を使うこともなかった。被告従業員達が次から次へと膨大な嘘を積み上げることもなかった。

東急不動産窓口の井田真介は隣地所有者に対し、「弁護士が嘘ばかりで驚いた」「早く謝っちゃえばいいのに」と語っている。隣地所有者と固い約束を交わした井田真介の本心であろう。悪事が露見したのだから速やかに謝罪すべきである。

膨大な嘘を重ねてきたのは被告の従業員達である。善良な一般消費者を騙し、禁止事項を犯し、膨大な嘘を重ねてまでも利益を出そうとする被告従業員の違法行為を被告は恥じるべきである。被告には企業としての社会的責任がある。被告従業員の態度は被告の従業員教育の結果である。被告自身が、利益を出すためなら禁止事項の一つや二つ犯しても構わない、嘘は最後まで突き通せ、ばれたらごまかせ、と奨励していたのか。

心の卑しい者は卑しい物しか生み出すことができない。従業員が卑しければ会社が提供するサービスも卑しくなる。被告には、もう少し大局的に考え、巨視的な立場で物事に対処することを望む。真実は明らかである。原告は被告の希望通り、提訴した。問題を解決するために被告は従業員達が重ねた嘘を反省し、原告に謝罪すべきである。

 

【原告の動機】原告が消費者契約法第4条（不利益事実不告知）に基づき、売買契約の取り消しを求めて提訴した最大の動機は、嘘で騙し売りを正当化する被告に対し、原告の人間としての尊厳を回復することである。

原告が何より求めているものは、本件訴訟で明白になった真相を認定してほしいということである。商売というものは欠陥品を販売したならば売り手は責任を負わなければならない。それが常識というものである。まして家は人生に一度あるかないかの一番高い買い物である。責任の二文字は責任を取る、責任を果たす行為そのものにその言葉が存在するのであって、責任を無視する行為は即ち無責任と大昔から決まっている。

日本国憲法が保障している「健康で文化的な最低限度の生活」の中でも住宅の占める位置は大きい。住居に不安がなければ、人は何とか暮らすことができる。「日があたらない、風通しが悪い･･･そういう劣悪な環境に住んでいると、健康を害される、そして犯罪の温床になる」（早川和男「耐震偽装事件の“犯人”は貧弱な住宅政策（前編）」マンション新時代、日経BP社、2006年3月30日）。

商売のベースには信頼がある。売る者は買う者へ、買う者は売る者への信頼があって初めて成り立つ。嘘をつく業者が多ければ、自己責任を果たすことは不可能である。正しい情報開示が求められるのは、このためである。「騙される奴が悪い」「騙される奴は住宅ローン破産して当然」と言わんばかりの東急リバブル及び東急不動産の詐欺的商法を放置してはならない。

消費者の信頼を裏切り、不利益事実を何ら説明さえしなくてもいいという前例が作られないことを強く求める。万が一にも被告の詭弁が通ってしまうならば、被告は騙し売りが公に認められたと正当化し、益々多くの被害者が出てしまうことは必定である。他の人には同じような目にあってほしくない。

悪は悪しか産まない。意地の悪い人間が悪事を行い、世にはびこるならば、弱い人間はそれを習い、自分も腐っていく。いつかはそれが正しいと自分を正当化しかねない。「日本人のDNAに染み付いているかの如き道徳心が、戦後少しずつ傷つけられ、最近では市場経済によりはびこった金銭至上主義に、徹底的に痛めつけられています」（藤原正彦『国家の品格』新潮新書、2005年、188頁）。

 

以上、人としての名誉に賭けて真実を記載しました。陳述書は、いくらでも書き綴れ、いくら言葉を重ねても書き足らないような気が致しております。まだ私にとって不十分ですが、これが精一杯の陳述書です。

何卒、宜しくご判断の程を仰ぎたく、伏してお願い申し上げます。社会正義のためにも国民の財産を守るためにも、公正な裁判を切にお願い致します。司法としての厳正な裁きを示していただきたいと、心より期待しております。