空き家撤去と空き家活用

林田力

空き家問題の解決は活用を中心に考えるべきである。「地域で空き家となっている住宅を有効活用しながら、ケア付き住宅やシェアハウスとして、活用していくことも必要だろう」（認定NPO法人ビッグイシュー基金住宅政策提案・検討委員会「住宅政策提案書」2013年、18頁）

行政の方針は危険空き家の撤去に偏りがちであるが、土建国家的なスクラップ・アンド・ビルドの延長線上にある。政府は老朽化で倒壊の恐れのある空き家の税制上の優遇措置をなくす方針とされるが、所有者を追いつめるだけの手法では解決しない。舛添要一・東京都知事は以下のように反対する。

「壊そうが壊すまいが、結局は税率が同じということになれば、撤去費用の負担を考えると、何もせずに、朽ち果てるまで放っておくということになるのではないか。むしろ、以前の6倍もの固定資産税を払いたくても払えないという不満の声が高まっていくだろう。また、もう国や自治体で処分してくれという声のほうが高まりそうである。この税制改正は、もう少し慎重に検討すべきである。そもそも、税制改正で空き家問題に対処しようという発想には問題がある」（舛添要一「【舛添都知事日記】いま必要なのは、東京のグランドデザイン---公益の観点から真剣に議論すべき「空き家問題」」現代ビジネス2014年12月23日）

全国市長会も税制上の措置には以下の要望を出している。「市町村が行う空家等対策に対する必要な税制上の措置の具体化に当たっては、都市自治体の意見を聞き、それが反映されることを求める」（全国市長会「「空家等対策の推進に関する特別措置法」の成立について」2014年11月19日）

空き家問題で活用を中心に考えるべき理由は、空き家が増えている一方で、若年層を中心に住まいの貧困という深刻な問題も抱えているためである。20～39歳、未婚、年収200万円未満の27.8%が手取り月収から住居費を引いたらマイナスになるとの調査結果がある（認定NPO法人ビッグイシュー基金住宅政策提案・検討委員会「若者の住宅問題」2014年、23頁）。住宅は供給過多であるが、切実な需要もある。住まいを必要としている人向けの住まいが供給されていないというミスマッチがある。空き家を低所得者向け住宅として活用することで需要と供給のミスマッチを解消できる。

その意味で舛添知事の以下の主張には賛同するが、それならば選手村を低所得者向け住宅として活用すべきだろう。「2020年のオリンピック・パラリンピック東京大会の後、どのようなレガシーを残すかということとも関連する。選手村をどのような住居にしていくかという問題についても、空き家問題の認識が必要である」

これからの空き家問題の解決策として新築住宅販売時の解体費用上乗せが提言されている。「新品を販売する時点であらかじめ処分費用を徴収し、基金としてプールする方法です。耐久消費財で適用されているこの仕組みが住宅で適用できれば、不要な家も基金から取り崩して解体可能で、空き家として放置されることはなくなります」（中山聡「「危険な空き家」解消に乗り出した国策の行方」JIJICO 2015年1月8日）

この案のデメリットとして「住宅の取り壊しには150万円程度必要となるため、計算では現在の住宅価格が5%ほど上がることになります」がある。これは新築分譲マンションの売れ行きを景気のバロメータと見る向きには大きなデメリットである。しかし、新築住宅の抑制という点で逆にメリットになる。空き家の増加が示すように総量では住宅は需要を満たしており、問題は分配にある。この状況で新築住宅を求めることは、一種の贅沢になる。新築住宅を抑制することは社会経済的に合理性がある。

また、持ち家中心の住宅政策も見直す時期に来ている。「最もお得なのは激安賃貸住宅に住むことだろう。例えば、マンションは所有していても管理費・修繕積立金に固定資産税などのコストがかかり、これがバカにならない。戸建てにしても定期的な修繕費は必要だ」（日向咲嗣「100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに」ビジネスジャーナル2015年1月8日）

住宅を慌てて購入する必要はないとの指摘さえある。「住宅産業には、「2019年問題」が待っています。これは、2019年には世帯数が5307万世帯とピークに達しますが、その後、2035年には4956万世帯まで減少し（国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」より）、空き家が増えます。だとすれば、優遇策につられ、あわてて買うことはないでしょう」（荻原博子「税制改正大綱で続々出てきた住宅購入支援策」朝日新聞2015年1月8日）

最後に公正のために私のスタンスを説明する。私は東急リバブル東急不動産から不利益事実（隣地建て替え）を隠して新築分譲マンションをだまし売りされ、消費者契約法違反として売買契約を取り消し、売買代金を取り戻した経緯がある（林田力『東急不動産だまし売り裁判　こうして勝った』ロゴス社）。そのために新築分譲マンションには否定的な意識があることを述べておく。